Reglamento de zonificación urbana, desarrollo urbano y ordenamiento territorial del municipio de General Escobedo, Nuevo León

Artículo 1. Objeto

El presente Reglamento tiene por objeto regular, dentro de la competencia municipal y en términos del artículo 360 de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León (en adelante, LAHOTDU de Nuevo León), la aplicación de los programas de desarrollo urbano, la administración de la zonificación y los procedimientos de autorización y control del aprovechamiento del suelo en el Municipio de General Escobedo, Nuevo León.

Sus disposiciones se aplicarán conforme a la LAHOTDU de Nuevo León, a los programas aplicables al territorio municipal y a los efectos de las resoluciones jurisdiccionales vinculantes para el Municipio, en los términos del artículo 10.

Artículo 2. Ámbito de aplicación

Este Reglamento se aplica a las actuaciones públicas, sociales y privadas comprendidas en su objeto que se realicen en el territorio municipal.

Las autoridades municipales actuarán dentro de las atribuciones que les confieren la LAHOTDU de Nuevo León, este Reglamento y las disposiciones orgánicas municipales.

Artículo 3. Referencias y definiciones

Para efectos de este Reglamento se entenderá por:

I. LAHOTDU de Nuevo León: la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León;

II. Municipio: el Municipio de General Escobedo, Nuevo León;

III. Autoridad municipal competente: el órgano al que las disposiciones legales, reglamentarias y orgánicas aplicables atribuyan la actuación respectiva;

IV. Programas: los instrumentos de desarrollo urbano aplicables al predio o ámbito territorial, incluidos los parciales que correspondan, con sus determinaciones y anexos aprobados y publicados conforme a derecho;

V. Coeficiente de absorción y área verde (CAAV): la proporción del predio que deberá quedar libre de techo, pavimento, sótano o cualquier material impermeable, destinada únicamente a jardín, área verde o arborización, para la absorción del suelo;

VI. Coeficiente de ocupación del suelo (COS): la proporción entre la superficie de desplante de la edificación y la superficie total del lote o predio, cuyo máximo se obtiene del programa aplicable y, únicamente en el supuesto subsidiario previsto en el artículo 26, de las tablas generales de este Reglamento;

VII. Coeficiente de utilización del suelo (CUS): el cociente entre la superficie total de construcción computable y la superficie del predio, cuyo máximo se obtiene del programa aplicable y, únicamente en el supuesto subsidiario previsto en el artículo 26, de las tablas generales de este Reglamento; comprende la construcción techada, cerrada o abierta, incluidas terrazas y pasillos, con las exclusiones que admita expresamente el artículo 26;

VIII. Densidad bruta: la cantidad máxima de viviendas por hectárea que el programa establece para las áreas urbanizables o de reserva para el crecimiento urbano;

IX. Densidad habitacional neta: la cantidad máxima de viviendas por unidad de superficie, que determina la superficie mínima de terreno por lote o por vivienda;

X. Lote: el terreno producto de un fraccionamiento autorizado;

XI. Matrices de compatibilidades e impactos: el instrumento normativo contenido en los programas que indica la compatibilidad o las condicionantes para el aprovechamiento del suelo en las zonas secundarias;

XII. Predio: la unidad de terreno delimitada que constituye el objeto de la actuación urbanística. La referencia genérica a predio comprende los lotes; cuando una disposición de la LAHOTDU de Nuevo León distinga terrenos pertenecientes y no pertenecientes a un fraccionamiento autorizado, se conservará esa distinción para aplicar su supuesto;

XIII. Remetimiento mínimo: la franja perimetral, frontal, lateral o posterior, que deberá quedar libre de construcción en un predio;

XIV. Uso de edificación: el fin particular que puede darse a una edificación conforme a los programas y a este Reglamento, y

XV. Usos del suelo: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas áreas, zonas o predios del Municipio.

Para efectos de este Reglamento, Reglamento Interior municipal designa el Reglamento Interior de la Administración Pública del Municipio de General Escobedo, Nuevo León.

Los términos técnicos y urbanísticos definidos en el artículo 3 de la LAHOTDU de Nuevo León conservarán el significado que ésta les atribuye. Las claves de uso y zonificación se interpretarán conforme al programa que las establezca.

Artículo 4. Criterios de actuación y naturaleza de los actos

La aplicación de este Reglamento observará los principios de política pública del artículo 4 de la LAHOTDU de Nuevo León, la seguridad jurídica, la accesibilidad y la participación ciudadana en los procedimientos que correspondan.

La autoridad municipal competente fundará y motivará sus decisiones en las disposiciones y determinaciones aplicables al caso y no podrá sustituirlas por criterios discrecionales.

En la aplicación de este Reglamento se observarán las reglas siguientes:

I. Cada licencia, autorización, constancia, factibilidad, opinión o dictamen produce los efectos propios de su objeto y de la competencia de quien lo emite. La licencia urbanística, la licencia de construcción, los permisos de funcionamiento, las autorizaciones ambientales, patrimoniales o en materia de agua y los pronunciamientos de los organismos operadores conservarán sus procedimientos, autoridades, resoluciones y efectos propios cuando sean exigibles. Su presentación coordinada y la integración de documentos comunes se sujetarán al artículo 47 y a la habilitación aplicable;

II. Los requisitos se exigirán con fundamento en la LAHOTDU de Nuevo León y en las disposiciones reglamentarias dictadas dentro de su habilitación; los programas determinarán las condiciones territoriales aplicables. Los derechos y demás contribuciones tendrán fundamento en la legislación hacendaria y de ingresos aplicable. Los efectos del silencio administrativo serán los que establezca la disposición legal que rija el trámite. Los formatos, manuales, listas de verificación y plataformas ordenarán la presentación y revisión del expediente sin crear cobros, requisitos o efectos del silencio;

III. Las determinaciones de los programas sólo se modifican mediante el procedimiento de los artículos 56 y 57 de la LAHOTDU de Nuevo León. Las licencias, constancias, convenios, acuerdos de órganos consultivos, visores, reproducciones cartográficas, manuales y correcciones materiales conservarán esas determinaciones;

IV. Los actos regulados en este Reglamento tienen efectos administrativos. La propiedad, la posesión, los linderos y los demás derechos reales se constituyen, acreditan y resuelven exclusivamente conforme a la legislación civil, agraria y registral. Esta regla se aplica también a la asignación de número oficial, la constancia de localización, la rectificación catastral y la inscripción en el registro municipal;

V. La coordinación con otras autoridades, la incorporación de sus opiniones y la celebración de convenios conservan la competencia de cada autoridad, que emitirá la resolución que le corresponda;

VI. Las categorías, usos e intensidades se aplican a los predios comprendidos en la delimitación del programa, zona, corredor o polígono respectivo. La proximidad, la dirección postal, la pertenencia a una colonia, la tolerancia gráfica de un plano y la denominación comercial de un proyecto no extienden su aplicación;

VII. Las medidas de compensación, mitigación u operación concretan condiciones de usos o actuaciones permitidos o condicionados. Queda prohibido autorizar mediante esas medidas usos o actuaciones prohibidos por la LAHOTDU de Nuevo León, los programas o las disposiciones de protección; el cambio de un uso prohibido a permitido o condicionado requiere la modificación del programa conforme al artículo 149 de la LAHOTDU de Nuevo León;

VIII. La ejecución de obras, el aprovechamiento del suelo y el cumplimiento de condiciones se acreditarán con la resolución o constancia de la autoridad competente, sin perjuicio de los efectos del silencio previstos en la LAHOTDU de Nuevo León. La presentación de solicitudes, informes o denuncias, el acuse de recibo y el pago de derechos o multas producen únicamente los efectos que les atribuyan las disposiciones aplicables, y

IX. Queda prohibido reproducir, mediante condiciones de licencia, convenios, formatos o listas de verificación, obligaciones contenidas en disposiciones cuya aplicación al Municipio haya quedado excluida conforme al artículo 10.

Artículo 5. Autoridades y fundamento de su actuación

La Secretaría de Desarrollo Urbano tramitará los actos de su competencia mediante las unidades del cuadro siguiente. El expediente identificará por separado recepción, revisión técnica, revisión jurídica, firma, inspección y cobro, con el fundamento orgánico y la delegación publicada cuando corresponda. La preparación o recepción de un acto no conferirá facultad para resolverlo.

Las unidades auxiliares actuarán dentro de su atribución acreditada. La matriz se limitará a las atribuciones previstas en las disposiciones legales y orgánicas aplicables.

El Instituto Municipal de Planeación intervendrá en la planeación y en la información territorial conforme a los artículos 76 a 78 del Reglamento Interior municipal. Sus estudios y propuestas se incorporarán al expediente que corresponda; su intervención no sustituirá la aprobación del Ayuntamiento ni la resolución de licencias a cargo de la Secretaría de Desarrollo Urbano.

Artículo 6. Coordinación institucional

La autoridad municipal competente se coordinará con las autoridades estatales, federales y municipales y con los organismos operadores mediante los convenios y mecanismos previstos en las disposiciones aplicables.

La autoridad municipal competente incorporará al procedimiento las opiniones, factibilidades y dictámenes que exijan la LAHOTDU de Nuevo León, los programas o las disposiciones sectoriales.

La Dirección de Control Urbano indicará en la solicitud de opinión el expediente, el proyecto y su versión, la materia, el fundamento y las cuestiones que deban resolverse, e incorporará la respuesta al expediente con indicación del emisor, la fecha y el alcance. Las diferencias entre pronunciamientos se someterán al órgano competente, y la resolución explicará su tratamiento. Las remisiones internas y el intercambio de información se realizarán dentro del plazo del trámite y no podrán generar requisitos ni suspensiones sin fundamento.

Artículo 7. Identificación del programa aplicable

En la evaluación urbanística de cada predio, la Dirección de Control Urbano identificará su ubicación y los programas, planos y matrices que sustenten la decisión. Documentará esa identificación en la ficha única del artículo 24 y del anexo A.

La información catastral servirá para identificar el inmueble; las determinaciones urbanísticas procederán del programa jurídicamente aplicable. La concurrencia del programa municipal y de los programas parciales se resolverá conforme al artículo 18, y las discrepancias conforme al artículo 21.

Artículo 8. Aplicación de la zonificación

Los usos, destinos, densidades y demás parámetros se aplicarán según el programa jurídicamente vigente que corresponda al predio. Conforme al artículo 360, último párrafo, de la LAHOTDU de Nuevo León, las disposiciones del programa prevalecerán cuando resulten incongruentes con este Reglamento.

En la revisión, la autoridad municipal competente identificará el programa, su publicación, la inscripción exigible, el ámbito, el plano, la matriz y las notas aplicables. La licencia reproducirá los valores y condiciones determinantes y su fuente. Cuando la autoridad aplique un parámetro de este Reglamento como regla complementaria, comprobará su compatibilidad con el programa y con la LAHOTDU de Nuevo León.

Los cambios de uso o intensidad que requieran modificar el programa se tramitarán conforme al artículo 58. El expediente dejará constancia de la interpretación realizada.

Artículo 9. Consulta de planos y matrices

La consulta de planos y matrices utilizará las versiones identificadas y custodiadas conforme al artículo 71. Las reproducciones digitales y herramientas auxiliares señalarán el instrumento aprobado y publicado del que derivan, su fecha y su carácter de reproducción.

La Dirección de Control Urbano incorporará a la ficha del anexo A el localizador de cada determinación utilizada y conservará copia o referencia recuperable de su fuente. Para las láminas identificará archivo y versión, página, código y título; una clave repetida no bastará para localizar la determinación. Las diferencias entre documentos se tratarán conforme al artículo 21, sin alterar por medio de un visor o de una copia de consulta el contenido del instrumento normativo.

Artículo 10. Observancia de resoluciones jurisdiccionales

Las autoridades municipales observarán las resoluciones jurisdiccionales que les resulten vinculantes, atendiendo a las disposiciones o porciones normativas afectadas y a sus efectos materiales, personales y temporales.

Las autoridades municipales no fundarán sus actuaciones en disposiciones cuya aplicación al Municipio haya quedado excluida por una resolución vinculante. La inaplicabilidad no se extenderá a otras disposiciones por la sola semejanza de su materia o redacción.

En aplicación de la sentencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la controversia constitucional 20/2018 (CC 20/2018), se excluirán las disposiciones de la LAHOTDU de Nuevo León y las porciones precisadas en su resolutivo cuarto. En materia de vigencias y trámites, se atenderá a los artículos 291, fracción I, 304, fracción I, 313 y 319 de la LAHOTDU de Nuevo León; en materia de seguridad, a las porciones de los artículos 367, 370 y 376 y a los párrafos segundo a cuarto del artículo 382 de la LAHOTDU de Nuevo León, según el texto objeto del fallo.

La sentencia en la controversia constitucional 22/2017 (CC 22/2017) comprende el artículo 59, párrafo tercero, fracción II, de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano y las porciones de sus artículos 60, fracción VII, relativa a la resolución judicial, y 71, fracción III, relativa a evitar la imposición de cajones de estacionamiento. La exclusión de esas porciones no elimina las facultades municipales de zonificación, seguridad o regulación del estacionamiento ni crea una autorización individual automática.

Los efectos de ambas sentencias se aplicarán a la esfera jurídica del Municipio desde la notificación de los resolutivos al Congreso correspondiente. La autoridad municipal competente comparará las reformas posteriores con el objeto y alcance de cada sentencia; la sola coincidencia del número de un artículo no bastará para aplicar o excluir un texto distinto.

Artículo 11. Motivación y seguimiento de efectos

Cuando una resolución jurisdiccional incida en la norma aplicable al asunto, el acto municipal identificará la resolución y explicará su incidencia en la competencia, el procedimiento o el contenido de la decisión.

La unidad de asesoría jurídica competente conforme al Reglamento Interior municipal verificará los efectos de cada resolución y actualizará los criterios y documentos de consulta dentro del alcance de lo resuelto. Las modificaciones normativas que deriven de la resolución se tramitarán conforme al artículo 72.

La unidad de asesoría jurídica conservará una ficha por resolución con expediente judicial, fecha, órgano, norma examinada, porción afectada, efectos, notificación y actos municipales relacionados. La ficha identificará los formatos, listas de verificación, plataformas y artículos que deban corregirse para retirar los requisitos excluidos.

Cuando una sentencia afecte sólo una parte de la disposición, la motivación identificará la regla que subsiste y su aplicación al caso. La revisión distinguirá el cumplimiento del fallo de la propuesta de una reforma municipal. Los criterios internos se limitarán a aplicar el fallo, sin modificar su alcance ni dispensar obligaciones vigentes.

Artículo 12. Funcionamiento de órganos colegiados

La secretaría técnica de cada órgano colegiado integrará la convocatoria, el orden del día y la documentación de los asuntos. El acta consignará asistencia, quórum conforme al reglamento interior del órgano, deliberaciones, acuerdos, votación y responsables de seguimiento; en el caso del consejo municipal de participación ciudadana, conforme al reglamento interior previsto en el artículo 21 de la LAHOTDU de Nuevo León.

Los integrantes declararán los conflictos de interés que les impidan intervenir. Las opiniones consultivas señalarán su fundamento.

La secretaría técnica identificará en el expediente del órgano el acto de integración, los nombramientos y suplencias y el reglamento interior aplicables. Antes de cada sesión comprobará con esos documentos la convocatoria, la calidad de quienes participan, el quórum y las reglas de votación; el acta distinguirá las recomendaciones de los actos cuya decisión corresponda a otra autoridad.

Artículo 13. Integración de la consulta

La convocatoria identificará instrumento, territorio, versión consultada, documentación disponible, calendario y canales para presentar observaciones. La autoridad municipal competente distinguirá la consulta de un programa, que se sujetará al artículo 56 de la LAHOTDU de Nuevo León, de la consulta de una reforma reglamentaria, que seguirá el procedimiento aplicable a las disposiciones municipales.

El expediente conservará aviso, texto y planos expuestos, participaciones y respuestas. La autoridad relacionará cada observación con la determinación territorial o disposición a la que se refiera y motivará su incorporación o rechazo.

La versión sometida a aprobación identificará los cambios derivados de la consulta.

La unidad que integre la consulta conservará una relación de las fases exigibles al procedimiento identificado, con fundamento, responsable, actuación, fecha y constancia de cumplimiento. Distinguirá autorización de consulta, convocatoria y acceso documental, recepción de participaciones, audiencias cuando procedan, respuestas, versión final y remisión a aprobación; las fases de publicación e inscripción se documentarán cuando correspondan a ese instrumento.

Artículo 14. Planeación municipal

La autoridad municipal competente integrará en la formulación o modificación del programa el diagnóstico, la cartografía, la propuesta normativa, la consulta y los dictámenes que exige el artículo 56 de la LAHOTDU de Nuevo León. El Ayuntamiento ejercerá la competencia de aprobación que le corresponda y documentará la publicación y la inscripción del programa conforme a los artículos 56 y 57 de la LAHOTDU de Nuevo León.

La unidad encargada de integrar el expediente identificará la versión del proyecto sometida a consulta y relacionará cada observación con su respuesta y, en su caso, con el cambio incorporado. Antes de remitir el instrumento para publicación e inscripción cotejará el texto, planos y anexos con la versión aprobada. Conservará las constancias y comunicará las diferencias a la instancia responsable para corregirlas por la vía aplicable, sin sustituir informalmente la versión pública.

Artículo 15. Publicidad de acuerdos

Los acuerdos del consejo municipal de participación ciudadana y de los demás mecanismos de participación identificarán asunto, carácter consultivo o decisorio, responsable y seguimiento. La autoridad municipal competente publicará las opiniones y recomendaciones del consejo conforme al artículo 21, último párrafo, de la LAHOTDU de Nuevo León, protegerá los datos personales e identificará las propuestas incorporadas al programa.

La versión pública identificará órgano, sesión, asunto, acuerdo y sentido de la votación cuando corresponda. Relacionará las recomendaciones con la autoridad a la que se dirijan y con el resultado de seguimiento, resguardando los datos protegidos.

Artículo 16. Aplicación de las determinaciones territoriales

La autoridad municipal competente señalará en la resolución el programa aplicable, su fecha de publicación, el plano, la zona y el cuadro normativo del predio, y verificará la compatibilidad del uso junto con sus parámetros y restricciones.

Las discrepancias documentales se resolverán conforme al artículo 21, según su naturaleza, mediante interpretación fundada o corrección por el procedimiento aplicable.

Artículo 17. Distritos y corredores

La clasificación de distritos, corredores y categorías de uso se aplicará conforme al programa vigente y sus claves normativas. El expediente identificará tramo, profundidad o polígono de aplicación cuando el instrumento los establezca. Las diferencias de delimitación se resolverán conforme al artículo 21.

Artículo 18. Ámbito de los programas

La Dirección de Control Urbano situará el predio en el programa municipal y, cuando corresponda, en el polígono de un programa parcial. Documentará la relación en la ficha única del anexo A, con identificación de los actos que acrediten la eficacia de los instrumentos.

En concurrencia de programas, la autoridad municipal competente aplicará la determinación específica del programa parcial dentro de su ámbito cuando haya sido válidamente aprobada como desarrollo o modificación del programa municipal. Para lo no regulado por el programa parcial aplicará las determinaciones generales compatibles. Una modificación posterior se aplicará únicamente a los contenidos y al territorio que su acto haya modificado.

La resolución utilizará el cuadro de determinaciones de la ficha del anexo A y distinguirá los parámetros del programa de las reglas de cómputo de este Reglamento.

Cuando concurran disposiciones, el cuadro identificará cuál desarrolla o modifica válidamente a la otra y conservará las determinaciones no sustituidas. Queda prohibido resolver la concurrencia seleccionando automáticamente el valor mayor o menor. Si falta un dato en una reproducción digital, la autoridad cotejará el anexo oficial. La resolución citará las determinaciones utilizadas y la evidencia de su aplicación al polígono.

La resolución motivará esa relación con los acuerdos y disposiciones de ambos instrumentos. Si no se acredita la modificación o su eficacia, la autoridad aplicará el instrumento cuya eficacia jurídica esté comprobada y solicitará la aclaración al órgano competente sin exceder los plazos del trámite.

Artículo 19. Distrito industrial y logístico

En los predios comprendidos en el ámbito jurídicamente aplicable del distrito industrial y logístico, la autoridad municipal competente identificará la actividad efectiva, sea producción, almacenamiento, distribución, servicios, comercio, vivienda o equipamiento, según la clasificación del instrumento correspondiente.

La memoria que presente la persona solicitante describirá procesos, materiales y almacenamiento relevantes, demanda de servicios, transporte de carga, horarios cuando sean materia de evaluación y proximidad de usos sensibles. La autoridad contrastará por separado cada componente de un proyecto mixto con la matriz y sus notas.

La autoridad determinará las condiciones de acceso, maniobra y mitigación en función del proyecto evaluado y clasificará la actividad conforme al instrumento, cualquiera que sea su denominación comercial.

En los predios próximos a vivienda o equipamientos sensibles, el expediente localizará fuentes de ruido, emisiones, almacenamiento, rutas de carga y áreas de espera. La autoridad fundará las medidas de separación o amortiguamiento en el programa y en las disposiciones ambientales y de seguridad aplicables, y las dimensionará según los efectos de la actividad.

La autoridad comprobará los accesos y patios con el vehículo de diseño y la demanda de operación, de modo que las maniobras y filas se mantengan dentro del predio. La ampliación de una nave o el cambio de proceso se evaluarán por sus efectos sobre riesgos, servicios y movilidad, además de su superficie construida.

La comprobación de la clasificación localizará en la memoria los materiales y cantidades almacenadas, la potencia instalada cuando sea criterio del catálogo, los turnos y el vehículo efectivo, con ejes y carga. Relacionará esos datos con la descripción y los umbrales del instrumento aplicable, sin sustituirlos por los de otro programa. Los cambios de operación que alteren estos datos se examinarán aunque no aumente la superficie construida.

Artículo 20. Preservación y restricciones

La persona solicitante identificará en el proyecto las áreas naturales, corredores riparios, cauces y demás zonas con protección o restricción aplicable. Las protecciones legales se aplicarán aunque no consten en catastro.

El plano distinguirá cada restricción por polígono, fuente, fecha, autoridad y efecto: prohibición, condicionamiento o permiso sectorial previo. Si una delimitación requiere pronunciamiento de otra autoridad, la autoridad municipal competente considerará el resultado acreditado por la vía correspondiente y no atribuirá carácter definitivo a una capa informativa. La autoridad evaluará los estudios de mitigación dentro de la restricción aplicable, conforme a la fracción VII del artículo 4.

Artículo 21. Localización y discrepancias

La Dirección de Control Urbano comparará el levantamiento y sus coordenadas con el plano normativo, los datos catastrales y los antecedentes registrales disponibles. Registrará las fuentes, su escala y la diferencia que impide establecer la condición urbanística.

Si existe un error de digitalización que pueda comprobarse contra el documento oficial, la Dirección corregirá la representación de consulta y conservará el antecedente y la explicación del cambio, sin modificar el programa. Si la discrepancia afecta la identificación catastral, solicitará su aclaración a la unidad catastral facultada. Si versa sobre propiedad o deslinde controvertidos, identificará el dato que depende de su resolución por la vía correspondiente y lo comunicará a la persona solicitante; la revisión urbanística no decidirá esos derechos.

Si la discrepancia está en el límite o contenido del propio programa, la Dirección remitirá los antecedentes al órgano facultado para su aclaración o modificación y precisará qué determinación del trámite depende de ella. No elegirá por analogía una zona ni corregirá un programa mediante un cambio en el sistema informático.

La Dirección continuará las comprobaciones independientes de la discrepancia y observará el plazo del trámite. La resolución distinguirá los hechos acreditados, la determinación que no pudo establecerse y su efecto jurídico, con fundamento; la remisión entre oficinas no autorizará una suspensión indefinida ni sustituirá la obligación de resolver.

Artículo 22. Catálogo de actividades

La autoridad municipal competente clasificará el uso por las actividades efectivamente previstas y sus características de operación, e identificará la clave del catálogo del programa, la zona, el grado de impacto y la matriz que correspondan al predio. Las actividades complementarias se evaluarán cuando modifiquen los efectos del uso principal.

La descripción de la actividad que presente la persona solicitante incluirá producto o servicio, proceso, área de atención, almacenamiento y actividades accesorias. La clasificación separará, cuando corresponda, fabricación, reparación, distribución, venta y servicio, aunque compartan una razón social.

Si la denominación comercial no coincide con el catálogo, la autoridad comparará las actividades declaradas con la descripción de la categoría y sus notas, e identificará la coincidencia comprobada. Si esa comparación no permite asignar una categoría, documentará el vacío y lo remitirá al órgano facultado para integrar o aclarar el catálogo por la vía publicada que corresponda. No creará por analogía un uso permitido o prohibido ni exigirá a la persona solicitante obtener una nueva constancia de equivalencia. La solicitud conservará su plazo y deberá recibir resolución fundada. La autoridad revisará la clasificación cuando cambie de manera relevante el proceso o el almacenamiento, aunque permanezca el nombre comercial del establecimiento.

Artículo 23. Compatibilidad y condiciones

Los usos permitidos se sujetarán a los parámetros y requisitos correspondientes. Los usos condicionados requerirán acreditar las condiciones previstas por el programa, conforme al artículo 148, fracción II, de la LAHOTDU de Nuevo León.

La ficha de compatibilidad reproducirá la clave y el significado que le asigne la matriz de origen. La autoridad municipal competente interpretará cada clave conjuntamente con la fila, la columna, las notas, las condiciones y el ámbito territorial de la matriz. Un espacio en blanco o una clave ausente no constituyen permiso y se resolverán conforme al artículo 22.

Cuando el uso sea condicionado, la resolución señalará cada condición normativa, la evidencia presentada y el resultado de su comprobación. En actividades mixtas, la autoridad revisará todos los componentes que produzcan efectos distintos.

Para cada celda aplicada, la ficha del anexo A conservará la actividad y su clave, la columna de zona, el símbolo y los números de condicionante, con el texto aplicable y su fuente. La comprobación relacionará cada condición con la autoridad competente, la evidencia, el resultado y el momento de cumplimiento: previo a construcción, previo a utilización o permanente, según disponga su fundamento. La resolución y el seguimiento del artículo 54 utilizarán esa misma relación.

Artículo 24. Consulta por predio

La Dirección de Control Urbano integrará la ficha única de consulta por predio del anexo A a partir de la solicitud y de sus consultas. Relacionará localización, fuentes, actividad, compatibilidad, parámetros, restricciones y actos adicionales exigibles, distinguiendo los datos aportados de los comprobados. La persona solicitante no tendrá que pedir su expedición previa ni transcribir la misma información en otro formulario.

La Dirección reutilizará los datos comprobados y actualizará sólo los afectados por cambios del proyecto o de la fuente normativa, conservando las versiones anteriores. La ficha identificará fecha y alcance; cuando sustente una resolución, ésta incorporará las determinaciones aplicables y su fundamento.

La ficha no sustituye la licencia ni la modificación del programa. Los requisitos se comprobarán en el expediente de cada modalidad y las discrepancias se tramitarán conforme al artículo 21.

Artículo 25. Lote y densidad

La persona solicitante calculará la densidad conforme al programa y señalará la superficie, el frente, el número de viviendas y el denominador, distinguiendo la hectárea bruta de la superficie neta. La autoridad municipal competente descontará las áreas excluidas sólo cuando exista regla expresa. La subdivisión o relotificación conservará las condiciones legales de los predios resultantes, y la licencia de edificación requerirá que el lote cumpla los parámetros exigibles.

La autoridad municipal competente sólo autorizará la subdivisión de un predio si se cumplen las condiciones siguientes:

I. Que cada lote resultante sea igual o mayor que el promedio de los lotes del área inmediata, salvo que el programa establezca una densidad mayor;

II. Que la capacidad de la infraestructura lo permita, y

III. Que los lotes resultantes tengan acceso inmediato a una vía pública.

El área inmediata será la comprendida en un círculo de cien metros de radio con centro en el punto medio del frente del predio; con varios frentes, la regla se cumplirá para cada uno. La Dirección de Control Urbano dejará en el expediente el plano de los círculos, la identificación y superficie de los lotes computados y la operación del promedio, con las fuentes utilizadas. Reutilizará la información catastral y urbanística disponible y no exigirá una nueva certificación al particular por el solo cálculo del promedio.

La persona solicitante mostrará en la memoria el cálculo de viviendas como producto de la densidad por la superficie base expresada en hectáreas, cuando ése sea el método del programa, y ajustará los resultados fraccionarios conforme a la regla expresa aplicable o, en su ausencia, al número entero que no rebase la capacidad calculada.

La persona solicitante presentará un plano de lotificación que acredite la superficie y el frente de cada predio, los accesos y las restricciones. Queda prohibido distribuir ficticiamente los bienes comunes entre los lotes para cumplir mínimos de superficie privativa; todo cómputo compartido deberá estar previsto en el régimen aplicable.

La capacidad de vivienda será la que resulte de cumplir simultáneamente los límites de densidad, lote y frente mínimos, COS, CUS, altura, áreas libres y demás restricciones. El número obtenido por densidad es un máximo urbanístico, sujeto al cumplimiento de los demás límites en el proyecto arquitectónico. En las subdivisiones, la autoridad municipal competente verificará cada lote resultante y que se conserven la suma de áreas y la superficie destinada a vialidades o bienes comunes.

La suficiencia de infraestructura se acreditará mediante la capacidad y las condiciones que determine el organismo operador para la demanda de los predios resultantes. La Dirección de Control Urbano identificará el pronunciamiento, las obras necesarias y su etapa de cumplimiento; la expresión genérica de factibilidad no sustituirá esa comprobación.

El cálculo registrará el estado urbano, urbanizado o urbanizable del suelo conforme al instrumento, la superficie base y la fuente de la densidad utilizada. Si el programa prevé convertir densidad bruta en neta, la memoria identificará el supuesto y la operación aplicados y conservará ambos valores, sin repetir la conversión. La ficha del anexo A permitirá reproducir el resultado y el redondeo.

Artículo 26. Coeficientes y superficies

La persona solicitante presentará un cuadro de áreas que separe predio, desplante, construcción techada por nivel y superficie de absorción y área verde, y calculará los coeficientes mediante:

donde las superficies se expresan en la misma unidad de área y ambos coeficientes son adimensionales. El CAAV es la proporción libre de techo, pavimento, sótano y material impermeable destinada a jardín, área verde o arborización. La persona solicitante convertirá los porcentajes a proporción decimal para calcular superficies.

La autoridad aplicará primero la determinación específica del programa jurídicamente eficaz para el predio, conforme al artículo 8. Las tablas siguientes tendrán aplicación subsidiaria únicamente respecto del parámetro no determinado por ese programa, cuando la zona y el uso estén identificados y ninguna disposición legal o restricción especial impida su aplicación. La ausencia de un dato en una reproducción incompleta no constituye omisión del programa. Las categorías de conservación, crecimiento, consolidación y mejoramiento se acreditarán en el instrumento territorial; no se deducirán de la sola apariencia del predio. Los valores generales son los siguientes:

La ficha de determinaciones acreditará la zona, el uso y la determinación del programa antes de aplicar las tablas. Los supuestos especiales de CUS libre, regeneración o modificación de potencialidad requerirán que la persona solicitante compruebe expresamente su fundamento, ámbito y condiciones. El proyecto cumplirá los niveles y alturas máximos del programa además de los coeficientes.

El cómputo del CUS observará el artículo 361, fracción I, de la LAHOTDU de Nuevo León. No computarán los cajones de estacionamiento y sus circulaciones, cualquiera que sea el nivel en que se ubiquen. Las edificaciones subterráneas de cualquier uso tampoco computarán; tendrán ese carácter cuando al menos la mitad del nivel más cercano a la superficie se encuentre bajo tierra. En predios descendentes respecto del frente principal, las edificaciones situadas debajo del nivel de la calle que no sean subterráneas ni estacionamientos computarán al cincuenta por ciento. Las demás superficies techadas de aprovechamiento, incluidas terrazas y pasillos que no correspondan a una exclusión legal, computarán íntegramente.

La persona solicitante identificará en el plano y en el cuadro de superficies cada área excluida y su uso efectivo. La exclusión de un estacionamiento no comprenderá locales comerciales, bodegas ni otros usos situados en el mismo nivel. Una superficie que reúna dos causas de exclusión se descontará una sola vez. La autoridad municipal competente comprobará nuevamente el CUS antes de autorizar el cambio de un área excluida a un uso computable. La persona solicitante justificará las soluciones de infiltración con las condiciones del suelo, el proyecto de un especialista y la aprobación correspondiente, y conservará las exigencias de área verde del régimen aplicable.

El cuadro de áreas indicará cada inclusión, exclusión y fundamento, con referencia a las cotas y polígonos de los planos. Las ampliaciones y regularizaciones cumplirán sus condiciones específicas. La autoridad municipal competente sólo aplicará excepciones a estos parámetros cuando una disposición aplicable establezca su supuesto, alcance y condiciones.

El anexo D relaciona los valores generales con las fuentes territoriales identificadas. La ficha por predio registrará zona, plano, tabla, versión y determinación específica del programa; las discrepancias se tratarán conforme al artículo 21. La comparación de programas no permitirá elegir el valor más favorable sin fundamento.

Artículo 27. Alturas y restricciones

El proyecto representará niveles, altura, bardas, alineamiento y remetimientos respecto de los límites y rasantes legalmente aplicables, e identificará las restricciones por vialidad, infraestructura, seguridad y patrimonio. La autoridad municipal competente no autorizará ocupar afectaciones ni invadir predios vecinos. Los parámetros urbanísticos serán exigibles aun cuando el proyecto ofrezca una solución estructural o cuente con la aceptación de la persona colindante.

Salvo determinación distinta del programa, los remetimientos mínimos serán los siguientes:

I. Frontal: el cinco por ciento de la longitud del frente del lote. Será cero en vivienda, cuando las dos edificaciones colindantes no tengan remetimiento o en la zona patrimonial. Las cocheras de vivienda y lo construido sobre ellas no requerirán remetimiento, y en predios comerciales, de servicios o industriales podrá exentarse en al menos la mitad del frente;

II. Posterior: en vivienda unifamiliar, el once por ciento de la longitud del fondo del predio; en zonas comerciales y de servicios, el cinco por ciento del fondo o tres metros, lo que sea mayor. En zonas comerciales, de servicios e industriales se podrá construir hasta el límite del predio cuando se respeten COS y CAAV y el predio colinde directamente con la vía pública, y

III. Lateral: un metro, salvo que las viviendas colindantes en ambos lados no lo tengan. Entre predios comerciales, de servicios o industriales será cero, salvo que sean recreativos, educativos o multifamiliares o colinden con habitacionales. Queda prohibido abrir ventanas en muros de colindancia sin remetimiento lateral, salvo hacia un área pública.

Las edificaciones construidas legalmente antes de la vigencia de este Reglamento quedan exentas de los remetimientos al solicitar licencias de uso. La autoridad municipal competente definirá los remetimientos de predios triangulares, pentagonales o irregulares con estos criterios. La altura de los muros divisorios contiguos a un predio habitacional unifamiliar o a la vía pública y la de los muros de contención será de 3.60 m como máximo; en terrenos con pendiente mayor del treinta por ciento, la autoridad podrá autorizar para muros de contención un excedente de hasta el cincuenta por ciento.

Las secciones del proyecto mostrarán terreno natural, rasante autorizada, nivel de desplante, entrepisos, cubierta y elementos sobresalientes. En predios con varios frentes, la persona solicitante identificará la regla aplicable a cada uno; la altura de la vialidad principal se extenderá a toda la profundidad del inmueble sólo cuando el programa lo prevea.

La autoridad municipal competente comprobará la altura junto con el CUS, la ocupación, las áreas libres y las restricciones de infraestructura. Los equipos, pretiles y cuartos técnicos se excluirán del cómputo únicamente cuando la regla aplicable lo permita y se cumplan sus condiciones. Queda prohibido crear un nivel habitable adicional bajo la denominación de equipo, pretil o cuarto técnico.

Las resoluciones sobre exenciones de remetimiento y excedentes de altura de muros identificarán el supuesto aplicable, las dimensiones solicitadas y autorizadas y su justificación técnica. En muros de contención, el proyecto justificará estabilidad, drenaje y efectos sobre las construcciones vecinas conforme al régimen de construcciones. El porcentaje máximo de excedente no releva de esas comprobaciones ni autoriza invadir afectaciones.

Artículo 28. Zonas habitacionales

La persona solicitante identificará, en los proyectos unifamiliares y multifamiliares, las viviendas, los accesos, el estacionamiento, las áreas comunes y los servicios conforme a la zona. Los usos complementarios cumplirán la matriz de compatibilidades e impactos aplicable. Las modificaciones que incrementen unidades o cambien el funcionamiento requerirán que la autoridad municipal competente reevalúe la densidad, los servicios y la seguridad. La creación de nuevas viviendas por división interna del inmueble requerirá autorización urbanística.

La persona solicitante presentará una memoria que diferencie vivienda, alojamiento temporal y usos complementarios conforme al catálogo aplicable, e indique las unidades independientes, los dormitorios, la ocupación prevista, los accesos y los servicios. La autoridad municipal competente evaluará la subdivisión funcional de una casa en varias unidades por el número y funcionamiento resultantes.

En conjuntos multifamiliares, la persona solicitante relacionará las unidades y los bienes comunes con la densidad, las circulaciones, el estacionamiento y la capacidad de las redes. La actividad que modifique sustancialmente la carga, la afluencia o el riesgo de un local accesorio requerirá la revisión previa de su compatibilidad.

La Dirección de Control Urbano distinguirá el arrendamiento habitacional del alojamiento temporal mediante las definiciones y categorías del programa y del catálogo aplicables. Comprobará en el proyecto las unidades, la ocupación y los servicios a huéspedes que determinen la categoría. El anuncio en una plataforma no acreditará por sí solo cambio de uso ni autorizará una actividad distinta. Cuando se actualice un cambio de uso o intensidad, la Secretaría de Desarrollo Urbano resolverá por el procedimiento del artículo 58, dentro de sus atribuciones.

En edificios de vivienda en renta, cada vivienda se contabilizará para verificar densidad y servicios, aunque todas pertenezcan a un mismo titular. La revisión distinguirá el número de viviendas del de dormitorios y del régimen de propiedad, conforme a las definiciones aplicables.

Artículo 29. Zonas de actividad y destinos

La persona solicitante precisará, en los proyectos comerciales, de servicios, industriales y de equipamiento, la actividad, el aforo, los horarios cuando sean materia de regulación, la carga y descarga y las necesidades de servicios. La autoridad municipal competente verificará la compatibilidad del uso y los parámetros aplicables a la zona. La licencia urbanística no autorizará extender la actividad hacia áreas con uso incompatible.

La persona solicitante presentará un cuadro de operación que distinga las actividades principales y accesorias y señale la superficie destinada a cada una, la ocupación prevista, los procesos, el almacenamiento, los accesos y la demanda de servicios. En los usos mixtos, la autoridad verificará cada componente y su interacción con los restantes. La autoridad evaluará las modificaciones de proceso o de mercancías por los efectos que alteren la clasificación, el riesgo o la infraestructura, aunque se conserve la denominación comercial.

Artículo 30. Ámbitos especiales

La persona solicitante identificará, respecto de los predios sujetos a regulación especial o protección patrimonial, el instrumento que la establece y las intervenciones admisibles. La autoridad municipal competente aplicará las condiciones de ese instrumento junto con la zonificación y las autorizaciones sectoriales. La restauración o adaptación resolverá la seguridad y la accesibilidad y limitará la afectación de los valores protegidos a lo autorizado.

Artículo 31. Beneficios por regeneración

La autoridad municipal competente sólo otorgará beneficios urbanísticos vinculados a la regeneración de áreas verdes cuando exista habilitación aplicable a General Escobedo, regla de cálculo, ámbito y condiciones aprobadas. La resolución acreditará el cumplimiento de los requisitos y establecerá su seguimiento.

Los incrementos de alturas, densidad o aprovechamiento derivarán únicamente de los beneficios habilitados conforme al párrafo anterior.

Cuando se solicite un aprovechamiento optativo, el expediente distinguirá el aprovechamiento base, la opción y el incremento pretendido, su regla de cálculo y techo, las condiciones físicas y los actos financieros o patrimoniales legalmente necesarios. La resolución relacionará cada condición con el plano, la etapa y la evidencia de cumplimiento. El acceso o uso público de un área no acreditará por sí solo transmisión de su propiedad; el expediente precisará el título y las obligaciones de conservación que correspondan.

Artículo 32. Estudios de movilidad

El estudio identificará el proyecto y su escenario de operación, accesos, generación y distribución de viajes, aforos, recorridos peatonales, transporte, carga y descarga. Los datos señalarán fecha, horario, método y área analizada para valorar su representatividad.

El estudio comparará las condiciones existentes con las previstas con el proyecto y sus medidas. Las conclusiones localizarán los puntos de conflicto y justificarán la relación de cada medida con el impacto atribuible a la actuación.

La autoridad municipal competente evaluará los cambios de uso, capacidad o accesos que alteren las hipótesis del estudio antes de admitir su reutilización.

La simulación o estimación describirá población, horarios, estacionalidad y vehículo de diseño, y conservará archivos y supuestos que permitan revisar los resultados. El estudio ubicará las medidas en planos, con responsable y momento de ejecución, y distinguirá las obras del predio de las actuaciones sobre vialidades públicas.

La evaluación considerará formación de filas, visibilidad en salidas, cruces de banquetas, acceso de emergencia y funcionamiento del transporte público, y comprobará el escenario acumulado de las etapas. La autoridad no aceptará una solución insegura para peatones o ciclistas aunque reduzca la demora vehicular.

Para la licencia de uso de suelo, el estudio de movilidad será exigible cuando el predio no pertenezca a un fraccionamiento autorizado y el proyecto arquitectónico requiera más de cincuenta cajones de estacionamiento, conforme al artículo 311, fracción III, inciso f), de la LAHOTDU de Nuevo León. Los demás supuestos de exigibilidad deberán identificar su disposición habilitante; el umbral no se extenderá por analogía a cualquier trámite.

La Dirección de Control Urbano identificará por separado el supuesto de movilidad de cada acto: artículo 311, fracción III, inciso f), de la LAHOTDU de Nuevo León para uso de suelo, y artículo 198 para fraccionamiento, urbanización, construcción y uso de edificación, dentro de sus respectivos alcances. La lista de comprobación registrará acto, uso, ubicación, número de viviendas o cajones y disposición que active el requisito. Un estudio válido del mismo proyecto se reutilizará; sólo se requerirá actualizar los aspectos afectados por cambios que alteren sus hipótesis, con motivación de la autoridad.

Artículo 33. Diseño de vialidades

El proyecto respetará la jerarquía, el trazo y las secciones viales establecidos por los programas y resolverá la continuidad de banquetas, los cruces accesibles, la movilidad activa y la conexión con el transporte. Las obras provisionales mantendrán recorridos seguros y señalización. Los cambios de sección o de conectividad vial se tramitarán por el procedimiento de modificación que corresponda y no se tratarán como ajustes menores de los planos de construcción.

Los planos ya exigibles mostrarán por tramo el ancho total y sus componentes: recorrido peatonal libre, arbolado y mobiliario, circulación, estacionamiento, redes y drenaje. La Dirección de Control Urbano comprobará sus dimensiones, encuentros y continuidad con cruces y accesos; no exigirá franjas de estacionamiento que carezcan de fundamento y no formen parte del diseño autorizado. Podrán integrarse soluciones de circulación compartida cuando las disposiciones obligatorias y el programa aplicable las permitan, con comprobación de la accesibilidad y del acceso y maniobra de emergencia y servicios. La circulación privada de un condominio se distinguirá de la vía pública y conservará su régimen propio.

Artículo 34. Estacionamiento y maniobras

La dotación de estacionamiento se determinará conforme al artículo 35 y al programa aplicable, atendiendo a los efectos de la CC 22/2017 señalados en el artículo 10. El cálculo identificará uso, superficie o unidad de referencia, tasa aplicable y espacios exigidos, sin trasladar automáticamente tablas de otro municipio.

Los planos distinguirán automóviles, bicicletas, espacios accesibles, carga y descarga, circulación y espera. La autoridad municipal competente comprobará que las dimensiones y maniobras permiten su utilización y que el acceso peatonal mantiene continuidad. En esos mismos planos comprobará el recorrido entre el enlace ciclista exterior acreditado, el resguardo de bicicletas y el acceso al edificio, con sus cruces de rampas y áreas de carga o espera.

La asignación de cajones exclusivos dentro del predio no autoriza un exclusivo sobre la vía pública. La autorización vial que, en su caso, corresponda a este último conservará su objeto y no sustituirá la dotación del inmueble. Queda prohibido computar áreas de la vía pública como cajones del predio y bloquear banquetas con filas o maniobras. La verificación de la dotación urbanística se coordinará con el diseño de rampas, estructura e instalaciones que regula el reglamento municipal de construcciones.

El cuadro de dotación relacionará cada uso con el artículo, tabla, unidad de cálculo y resultado exigible. Los espacios compartidos entre usos sólo se admitirán cuando una regla aplicable permita el aprovechamiento conjunto y se acredite la compatibilidad de horarios y acceso.

La exclusión de la porción relativa a evitar la imposición de cajones de estacionamiento, declarada en las CC 22/2017 y CC 20/2018, no fija por sí misma una dotación mínima ni máxima. La autoridad motivará cualquier exigencia o reducción en el régimen municipal aplicable y en sus condiciones, sin utilizar la sentencia como tabla de estacionamiento.

Artículo 35. Dotación mínima de cajones

La dotación se determinará conforme al programa aplicable y a la regla de prevalencia del artículo 8. En los supuestos en que corresponda aplicar la tabla de este Reglamento, toda edificación contará con estacionamiento dentro del predio, con las maniobras de acceso y salida resueltas en su interior, en la cantidad mínima siguiente:

La superficie de referencia corresponde a las áreas edificadas cubiertas de aprovechamiento útil; podrán descontarse circulaciones horizontales y verticales, sanitarios, bodegas, cuartos de máquinas y salas de juntas. Cuando coexistan varios giros en un predio, cada uno se calculará por separado y los cajones se destinarán proporcionalmente a cada giro.

En las autorizaciones, la autoridad municipal competente podrá disminuir el número de cajones exigido, como medida de flexibilidad, hasta en los porcentajes siguientes:

I. Cincuenta por ciento, en predios habitacionales multifamiliares o mixtos del segmento social;

II. Cuarenta por ciento, en predios habitacionales multifamiliares o mixtos del segmento medio;

III. Treinta por ciento, en predios habitacionales multifamiliares o mixtos del segmento residencial, y

IV. Treinta por ciento, en predios comerciales o de servicios múltiples agrupados.

La persona solicitante podrá prever un número mayor de cajones.

Los usos que requieran una flotilla tendrán un cajón por cada vehículo habitualmente en operación, adicional a los demás requerimientos. En edificaciones no habitacionales, al menos el sesenta y cinco por ciento de los cajones quedará libre para el público, hasta el quince por ciento podrá asignarse de manera exclusiva y hasta el veinte por ciento podrá destinarse a empleados sin asignación individual.

En edificaciones y fraccionamientos habitacionales multifamiliares, el quince por ciento de la dotación habitacional resultante, después de aplicar la reducción autorizada y redondear al entero inmediato superior, se reservará para visitantes dentro de esa misma dotación. La reserva se redondeará al entero superior, sin incrementar el total de cajones. El plano identificará los espacios reservados y su acceso durante la operación; cada cajón se contabilizará una sola vez. Cuando la dotación habitacional resultante sea de un solo cajón, éste será de uso compartido para residentes y visitantes y no de reserva exclusiva; el redondeo de la reserva no aumentará la dotación total.

En los fraccionamientos habitacionales unifamiliares, la dotación de visitantes será adicional y equivaldrá al quince por ciento de la dotación habitacional exigible, elevada al entero inmediato superior. Se ubicará fuera de los cajones privados exigibles por lote, sin utilizar los espacios de flotilla, carga o descarga como base del cálculo. Los dispositivos de control de acceso se ubicarán de modo que los vehículos en espera queden dentro del predio.

El cálculo identificará la dotación por giro, la reserva de visitantes incluida en la multifamiliar, la dotación adicional de visitantes de fraccionamientos unifamiliares y la de flotilla. La reducción autorizada se aplicará a la dotación del supuesto que ampare, antes del redondeo al entero inmediato superior y sin redondear cada tramo de superficie antes de calcular su cociente. El resultado se distribuirá o incrementará con visitantes conforme al régimen anterior; las mismas plazas no recibirán otra reducción. Las plazas accesibles conservarán el número, las dimensiones y la localización legalmente exigibles.

La resolución de reducción identificará segmento acreditado, disposición habilitante, porcentaje aplicado, dotación original y resultante, condiciones y órgano competente. Queda prohibido extender por analogía a los proyectos industriales la reducción prevista para predios comerciales o de servicios múltiples agrupados. La persona solicitante representará por separado los estacionamientos para bicicletas, las áreas de carga y descarga y las de ascenso y descenso, que no se contabilizarán como cajones de automóvil ni invadirán la ruta accesible.

La solicitud de reducción identificará el segmento y la disposición que lo define, los documentos que acrediten su cumplimiento y el porcentaje solicitado. La Secretaría de Desarrollo Urbano resolverá expresamente y motivará el porcentaje concedido o la negativa con los hechos y condiciones del proyecto, dentro de los límites del artículo 361, fracción III, de la LAHOTDU de Nuevo León. La denominación comercial de una vivienda no acredita su segmento.

Los porcentajes de disminución superiores a los previstos en las fracciones I a IV se establecerán en este Reglamento o en un anexo reglamentario aprobado y publicado por el Ayuntamiento, conforme al artículo 361, fracción III, de la LAHOTDU de Nuevo León y en congruencia con los programas aplicables. La regla delimitará las zonas y los usos comprendidos, el porcentaje o la tasa resultante, el método de cálculo y las condiciones de aplicación. Su aprobación se sustentará en la demanda de estacionamiento, la oferta de transporte y la capacidad de la red vial y de acceso, utilizando información municipal y los estudios legalmente exigibles; no creará un estudio adicional a cargo de toda persona solicitante. La Secretaría de Desarrollo Urbano aplicará esa regla general a los predios comprendidos y documentará su cumplimiento, sin pactar porcentajes distintos en una autorización individual.

En usos industriales y logísticos, el cuadro de cálculo desglosará almacenamiento, producción, oficinas, atención al público y servicios auxiliares. Cada exclusión de superficie se localizará en plano y se justificará conforme a este artículo; una bodega no se equiparará a toda la nave cuando existan otras actividades. La memoria distinguirá los cajones ordinarios, los de flotilla y las áreas de maniobra, y justificará su operación por turnos sin crear por ese motivo un factor de reducción no previsto.

Artículo 36. Movilidad de carga

Los proyectos industriales y logísticos justificarán rutas, radios de giro, patios de maniobra, espera y conexiones con corredores autorizados, y analizarán su interacción con vivienda, escuelas y otros usos sensibles. Las operaciones de carga se realizarán sin invadir banquetas ni bloquear vialidades. La autoridad competente en materia de movilidad determinará las medidas de horario o circulación conforme a sus atribuciones.

El proyecto señalará tipo y dimensiones del vehículo representativo, radios y trayectoria de giro, rampas, andenes y áreas de espera. La comprobación abarcará ingreso, maniobra, operación y salida sin retrocesos a la vía pública cuando éstos produzcan una condición insegura.

La estimación de llegadas considerará los periodos de mayor demanda y el tiempo de servicio, de modo que la fila prevista deje libres las banquetas y los carriles. El proyecto señalará las rutas de enlace y las restricciones de circulación fijadas por la autoridad competente. La comprobación distinguirá la viabilidad física de la ruta del acto que legalmente habilite su utilización y separará circulación ordinaria, circulación temporal de obra y acceso a empresa, según el supuesto aplicable. La Dirección de Control Urbano relacionará en la ficha del anexo A el acto exigible, la autoridad y la etapa en que deba acreditarse, o el fundamento por el que no se requiera otro acto. Una vez expedido, incorporará su folio, vigencia y condiciones, reutilizando los antecedentes válidos sin incorporar el expediente vehicular completo. La comprobación respetará las dependencias legales entre actos y no anticipará un permiso cuyo presupuesto sea una autorización posterior. La licencia urbanística no sustituirá el acto vial legalmente exigible. El acceso directo a una carretera o vía concesionada requerirá la autorización de la autoridad que la administre.

Artículo 37. Redes y zonas de protección

El expediente localizará derechos de vía, ductos, líneas, cauces e instalaciones con restricciones y documentará los pronunciamientos sectoriales exigibles. El proyecto coordinará cruces, accesos de mantenimiento y distancias de seguridad conforme a las disposiciones aplicables. La ocupación o el cruce de derechos de vía y zonas de protección requerirán la autorización de la autoridad o del organismo que los administre; la responsiva de un profesionista no suple esa autorización.

Artículo 38. Urbanización y cesiones

La autoridad municipal competente determinará las obras mínimas de urbanización y de equipamiento según la modalidad, la LAHOTDU de Nuevo León y el programa aplicable. Los planos identificarán áreas de cesión aptas para su destino, accesos, redes y obras necesarias.

Para las modalidades siguientes, el cálculo de cesión se efectuará conforme al artículo 210 de la LAHOTDU de Nuevo León, conservando sus destinos y condiciones particulares:

La memoria identificará la fracción del artículo 210 de la LAHOTDU de Nuevo León utilizada, las cantidades de cada base y la superficie resultante, y aplicará únicamente el porcentaje de la modalidad correspondiente. Las parcelaciones, subdivisiones, componentes no habitacionales y conjuntos mixtos observarán sus reglas específicas de las fracciones X a XII del mismo artículo. La autoridad comprobará los destinos, la localización y los requisitos de acceso de las áreas, además de su cantidad.

En la aplicación de la CC 20/2018 se excluirán las porciones relativas a lagunas de los párrafos cuarto y sexto del artículo 210 y del artículo 250, fracción I, de la LAHOTDU de Nuevo León, así como el párrafo noveno del artículo 210 de la LAHOTDU de Nuevo León, en los términos exactos del fallo. Una obra de retención pluvial sólo computará como cesión cuando cumpla los destinos y condiciones no afectados por el fallo. La persona solicitante acreditará las cesiones anteriores y la autoridad distinguirá las reglas no afectadas de las porciones excluidas.

Artículo 39. Imagen y anuncios

La autoridad municipal competente evaluará la implantación de anuncios, pantallas y estructuras publicitarias según uso, ubicación, visibilidad, patrimonio y seguridad vial, conforme al artículo 360, fracción VI, inciso f), de la LAHOTDU de Nuevo León. Su construcción y anclaje se sujetarán al reglamento municipal de construcciones y a las autorizaciones sectoriales exigibles. El aprovechamiento de espacios públicos requerirá la autorización de la autoridad competente, y los elementos instalados no podrán obstruir recorridos accesibles, señales, infraestructura ni el acceso de servicios de emergencia.

Artículo 40. Coordinación de impactos

Los estudios urbanos municipales identificarán los efectos del proyecto sobre usos, infraestructura y entorno. Cuando proceda la evaluación estatal de impacto regional o la evaluación ambiental, la persona solicitante acreditará el acto correspondiente y lo relacionará con el mismo proyecto. La autoridad municipal competente exigirá un dictamen estatal únicamente en los supuestos previstos por la LAHOTDU de Nuevo León, conforme a los efectos de las sentencias a que se refiere el artículo 10.

Artículo 41. Alcance de las factibilidades

Las factibilidades señalarán:

I. El proyecto evaluado y su demanda;

II. El punto de conexión y la capacidad disponible;

III. Las obras necesarias, y

IV. Las condiciones de prestación del servicio.

La autoridad municipal competente verificará la correspondencia de la factibilidad con el proyecto sometido a decisión. Si éste cambia y aumenta la demanda o modifica la conexión, la autoridad comprobará la suficiencia de la factibilidad.

La Dirección de Control Urbano registrará en el expediente el emisor, la fecha, la vigencia, la capacidad disponible o condicionada y la etapa comprendida, a partir del pronunciamiento del operador. La persona solicitante identificará en los documentos del proyecto las obras externas necesarias, su ubicación y el responsable de su puesta en servicio, y acreditará los derechos para ejecutarlas. La factibilidad se acreditará con el pronunciamiento del operador del servicio.

La autoridad municipal competente comparará la demanda autorizada con la propuesta antes de reutilizar un pronunciamiento. La persona solicitante documentará en el expediente los cambios que conserven la capacidad, la conexión y las condiciones, sin que la autoridad exija una repetición íntegra del estudio; los cambios que las alteren requerirán el pronunciamiento correspondiente.

En proyectos por etapas, la memoria cuantificará la demanda de agua y saneamiento de cada etapa y la acumulada, su hipótesis de ocupación y las obras necesarias para que la capacidad esté disponible al iniciar el servicio. Distinguirá agua potable y otros suministros permitidos, contabilizando cada capacidad una sola vez. El pronunciamiento del operador identificará las etapas cubiertas y las condiciones que deban cumplirse antes de conectarlas.

Artículo 42. Drenaje pluvial e inundación

El estudio hidráulico delimitará cuenca y área aportante, topografía, escurrimientos, infraestructura y descarga. Identificará fuentes, periodo de los datos, hipótesis de cálculo y condiciones anteriores y posteriores al proyecto.

La propuesta analizará efectos aguas arriba y abajo, capacidad de conducción o retención y condiciones de operación y mantenimiento. La persona solicitante localizará las obras de mitigación en planos y las vinculará con los derechos y autorizaciones necesarios para ejecutarlas.

Las soluciones propuestas mantendrán o reducirán el riesgo de terceros y se sustentarán en el análisis del sitio, aun cuando un atlas general no represente una inundación en el predio.

El modelo identificará condición del cauce o red receptora, caudales y niveles antes y después del proyecto, y funcionamiento de desbordamientos o rutas de excedencia. Las obras de retención incluirán curva de almacenamiento, salida controlada, acceso de mantenimiento y comportamiento ante obstrucción.

El estudio comprobará la solución para las etapas de construcción y operación, considerando el cambio de superficie impermeable. Las cotas del proyecto y las del estudio usarán la misma referencia. La autoridad municipal competente aprobará rellenos sólo cuando no desplacen el agua hacia terceros. El informe conservará los datos y las hipótesis que permitan reproducir las comprobaciones esenciales.

Artículo 43. Evaluación de riesgos del predio

La persona solicitante incorporará la evaluación de riesgos exigible conforme al tipo de actuación, su ubicación y la LAHOTDU de Nuevo León. El análisis identificará amenazas, exposición de personas y bienes, vulnerabilidad y efectos del proyecto sobre predios vecinos, con fuentes de escala y actualidad suficientes.

Para la licencia de uso de suelo, los estudios geofísico, geológico e hidrológico del artículo 311, fracción III, inciso h), de la LAHOTDU de Nuevo León se exigirán en su supuesto de zonas de alto y muy alto riesgo, con las propuestas de mitigación y la intervención profesional previstas en ese precepto.

La ausencia de una amenaza en un mapa general no acreditará su inexistencia en el sitio. Cuando existan indicios documentados de una condición no representada, la autoridad identificará los hechos, el fundamento y el alcance de la evaluación adicional que legalmente proceda, sin exigir una prueba absoluta de ausencia de todo riesgo.

La conclusión técnica explicará los escenarios evaluados, las medidas propuestas, el riesgo residual y las limitaciones del estudio. La Secretaría de Desarrollo Urbano resolverá dentro de su competencia, incorporará las determinaciones de protección civil que correspondan y negará el aprovechamiento incompatible con restricciones legales o con riesgos no mitigables.

Artículo 44. Río Pesquería y entorno

La persona solicitante de un proyecto cercano al río Pesquería identificará el cauce, la zona federal, las áreas inundables y las restricciones de preservación mediante información de las autoridades competentes y estudios de sitio. La determinación de la autoridad del agua prevalecerá sobre la delimitación gráfica municipal. Las obras de protección o mitigación considerarán la continuidad hidráulica, la accesibilidad de mantenimiento y los efectos sobre comunidades vecinas.

La autoridad municipal competente mantendrá en el expediente capas separadas para cauce, zona federal, inundación, derechos de vía y restricciones urbanísticas o ambientales, con fuente y fecha. Cuando falte una delimitación oficial determinante, registrará esa ausencia como información por obtener. Queda prohibido sustituir la delimitación oficial faltante por una franja dibujada a distancia uniforme del eje del río.

Los cruces, descargas, rellenos y obras de protección identificarán la autorización requerida y los efectos hidráulicos acumulados. Los accesos de mantenimiento y las rutas seguras se ubicarán fuera de bienes federales, salvo que la persona solicitante cuente con título o permiso. Las medidas de mitigación contarán con un responsable de operación y con recursos de mantenimiento verificables.

Artículo 45. Determinación y comprobación de medidas

La Secretaría de Desarrollo Urbano vinculará las medidas de mitigación con los impactos atribuibles al proyecto y con su competencia para imponerlas. La resolución señalará ubicación, alcance, responsable, etapa e indicadores de cumplimiento, distinguiendo las intervenciones en el predio de las que afecten bienes o servicios públicos.

La comprobación, modificación y conclusión de las medidas se sujetarán al artículo 54. Las medidas sectoriales conservarán el régimen y la autoridad que las hayan establecido.

Artículo 46. Acreditación de derechos y representación

La persona solicitante acreditará el derecho que la habilite para promover y, cuando actúe por otra, su representación, conforme a los requisitos de la modalidad.

La Dirección de Control Urbano relacionará en el expediente el inmueble con sus antecedentes registrales y catastrales y señalará las restricciones conocidas.

Artículo 47. Expediente y comunicación electrónicos

La Dirección de Control Urbano integrará un expediente por procedimiento, físico o electrónico según el medio legalmente habilitado, con índice, versiones, firmas, actuaciones y constancias de notificación. Los documentos comunes de procedimientos distintos se vincularán por folio y versión, conservando para cada uno su autoridad, resolución y cómputo.

El acuse identificará autoridad receptora, promoción, anexos, folio, fecha y hora; acreditará la recepción sin declarar completo el expediente ni resolver. El inicio y curso del plazo se determinarán conforme a los artículos 48 y 49 de este Reglamento. La disponibilidad continua de una plataforma no habilitará por sí sola días u horas inhábiles.

La unidad administradora registrará las fallas, su duración, los servicios afectados y las constancias disponibles de intentos de presentación; informará los medios alternos legalmente habilitados. La autoridad del procedimiento determinará y comunicará los efectos de la incidencia sobre la presentación y el cómputo. El aviso de falla no producirá suspensión o prórroga automática.

El sistema conservará integridad, versiones, firmas admitidas y registros de acceso, sustitución y entrega, con respaldo y recuperación. Distinguirá el acceso de quienes tengan derecho al expediente de la consulta pública, limitada a la información legalmente publicable. La notificación se practicará conforme al artículo 51; publicar el estado del trámite no la sustituirá.

Cuando una disposición aplicable permita presentar conjuntamente solicitudes compatibles o agrupar etapas, la Dirección de Control Urbano identificará en el acuse los actos solicitados y su fundamento de agrupación. Integrará los documentos comunes una sola vez y relacionará las actuaciones dependientes, conservando la competencia, las comprobaciones, la resolución y el cómputo propios de cada acto. El ingreso coordinado no concederá una autorización universal ni permitirá ejecutar una etapa sin el acto previo exigible.

Artículo 48. Recepción y revisión de la solicitud

La Dirección de Control Urbano expedirá acuse con fecha, modalidad, folio y relación de documentos. Vinculará los antecedentes comunes por folio y versión y comprobará los requisitos conforme al anexo B.

Conforme al artículo 309 de la LAHOTDU de Nuevo León, la autoridad municipal competente responderá la solicitud de factibilidad de uso de suelo y de fijación de lineamientos en un máximo de cinco días hábiles, y la de licencia de uso de suelo o su modificación y la de licencia de uso de edificación en un máximo de diez días hábiles, contados a partir de la presentación acompañada de documentación completa y correcta.

Las actuaciones con plazo especial conservarán ese plazo; a falta de uno específico, la autoridad municipal competente responderá en un máximo de cuarenta y cinco días naturales, conforme al artículo 401 de la LAHOTDU de Nuevo León. Si la autoridad no notifica la respuesta en ese término, la solicitud se tendrá por negada, siempre que no se involucren situaciones ilícitas ni sea contraria a la LAHOTDU de Nuevo León, a los programas o a otras disposiciones generales. La autoridad notificará la negativa dentro de tres días hábiles para que la persona interesada pueda interponer los recursos procedentes.

La persona interesada podrá interponer el recurso de queja previsto en los artículos 420 y 421 de la LAHOTDU de Nuevo León cuando la autoridad no expida el acto en los plazos legales.

La unidad receptora consultará los documentos expedidos por la propia autoridad y los válidos ya incorporados al expediente, identificados por folio o por los datos que permitan localizarlos. Asentará la fuente, la fecha y el resultado de la consulta. La pérdida o falta de acceso al archivo se documentará como incidencia interna; no justificará exigir de nuevo una copia simple ni rechazar la recepción. Los datos de otra institución se consultarán por los medios de intercambio legalmente habilitados.

La Dirección de Control Urbano elaborará la lista de comprobación del anexo B con los datos disponibles, identificando el fundamento y supuesto de cada requisito; sus fichas, índices y cuadros internos no serán requisitos adicionales de la solicitud. Distinguirá los documentos faltantes de las comprobaciones pendientes a cargo de la autoridad. Turnará simultáneamente el expediente a las áreas cuyas revisiones no dependan unas de otras y reunirá sus observaciones dentro del plazo del trámite. Cada área señalará la dependencia técnica o jurídica que impida revisar un punto en paralelo.

La Dirección de Control Urbano asentará por separado la fecha de recepción y la de integración documental que determine el inicio legal del plazo. Cuando proceda una prevención, registrará si el plazo había comenzado, los días transcurridos y el saldo. El cumplimiento iniciará el cómputo que aún no hubiera comenzado o reanudará el suspendido conforme al artículo 400, según el supuesto aplicable; no otorgará un nuevo plazo íntegro cuando exista saldo pendiente. La revisión interna o el registro tardío de la integración no desplazarán la fecha que resulte de la documentación del expediente. Mantendrá accesible ese cómputo y remitirá el expediente a resolución dentro del plazo legal.

Artículo 49. Prevención y aclaraciones técnicas

La prevención, que se formulará por escrito y por una sola vez conforme al artículo 400 de la LAHOTDU de Nuevo León, señalará el documento o la corrección, el requisito y su fundamento, el plano o dato afectado y la forma de atención. La Dirección de Control Urbano distinguirá en el expediente la omisión documental de la modificación de diseño y conservará la notificación y su efecto en el cómputo.

La notificación indicará el término de atención, el día inicial, el vencimiento y la consecuencia del incumplimiento previstos en el artículo 400 de la LAHOTDU de Nuevo León y recogidos en el anexo B. La Dirección registrará si la prevención fue oportuna y su efecto en el plazo; no atribuirá a una prevención tardía efectos de suspensión o desechamiento que ese artículo excluye.

Las solicitudes de construcción se sujetarán al procedimiento de prevención del reglamento municipal de construcciones. Dentro de un mismo procedimiento, la remisión de documentos entre unidades no habilitará una segunda prevención ni reiniciará el plazo. Cuando se tramiten licencias distintas, cada una conservará sus requisitos, su resolución y su cómputo; las unidades vincularán los expedientes y reutilizarán los documentos válidos que sean comunes.

La Dirección de Control Urbano revisará la respuesta a la prevención, indicará qué observaciones se subsanan y cuáles persisten, y remitirá el expediente al órgano resolutor con el cómputo y la lista de comprobación. Las aclaraciones sobre hechos nuevos identificarán su fundamento y objeto, sin convertirse en una segunda prevención por omisiones de la solicitud inicial ni reiniciar el plazo. Los documentos sustituidos conservarán su trazabilidad y la persona solicitante podrá reutilizar los vigentes.

Artículo 50. Contenido de la resolución

La resolución identificará autoridad y competencia, persona solicitante, inmueble, modalidad, antecedentes y decisión fundada. Su motivación señalará el programa, plano, zona, matriz y parámetros que determinan la compatibilidad del proyecto.

La autorización precisará uso, intensidad, superficies, vigencia y condiciones. Sus anexos identificarán la versión del plano sellado o firmado, el cuadro de parámetros con unidad y base de cálculo, y las condiciones con fundamento, etapa, persona obligada, evidencia y unidad verificadora. La autoridad integrará estos datos sin exigir al solicitante otra relación que reproduzca el proyecto. El seguimiento se documentará conforme al artículo 54.

El acto distinguirá los efectos de la licencia urbanística de los permisos de construcción o funcionamiento y señalará medio de defensa, autoridad y plazo aplicables.

En caso de negativa, la resolución distinguirá el incumplimiento subsanable de la incompatibilidad normativa y explicará la evidencia decisiva. La autoridad municipal competente valorará las opiniones incorporadas al expediente atendiendo a la competencia de la autoridad emisora e identificará el contenido y el efecto de todo informe en que apoye la motivación.

Artículo 51. Notificación de la resolución

La autoridad municipal competente notificará la resolución por el medio y con las formalidades del régimen aplicable. La constancia identificará acto, destinatario, fecha, medio y circunstancias de entrega, así como la fecha en que surta efectos y el fundamento de su cómputo.

La autoridad entregará a la persona solicitante la resolución y los planos o anexos que definan el uso, la superficie, los parámetros y las condiciones autorizadas, y el registro municipal conservará la misma versión. Cuando la notificación individual sea exigible, la autoridad la practicará con independencia de la publicación en un visor o portal. El uso de medios electrónicos para notificar requerirá habilitación jurídica.

Artículo 52. Modificación del proyecto

La persona solicitante identificará la autorización original y los cambios propuestos mediante planos que distingan lo autorizado, lo ejecutado y lo que se modifica.

Los datos comparativos de uso, superficie, densidad, altura, accesos, etapas, demanda de servicios, infraestructura, riesgos y obligaciones podrán incorporarse a los propios planos o a una memoria. La autoridad revisará los aspectos afectados y distinguirá la corrección material, la modificación admisible y el cambio que requiere modificar el programa.

La autoridad conservará las determinaciones no afectadas y revisará estudios y condiciones sólo en la medida en que cambien sus hipótesis. La persona solicitante obtendrá la autorización antes de ejecutar los cambios sujetos a ella.

Cuando resulte exigible una factibilidad de servicios, la Dirección de Control Urbano comparará la demanda y conexión autorizadas con las de la modificación y verificará vigencia y condiciones del pronunciamiento. Solicitará actualización sólo por la variación que afecte su suficiencia o por exigencia del régimen del prestador. La factibilidad urbanística y la disponibilidad del servicio conservarán sus objetos propios; la licencia no prorrogará el pronunciamiento del prestador.

Artículo 53. Prórrogas y cambio de titular

La autoridad municipal competente resolverá las prórrogas en los supuestos previstos por la LAHOTDU de Nuevo León para el trámite de que se trate. Los cambios de proyecto se tramitarán conforme al artículo 52.

La persona solicitante individualizará en la solicitud de prórroga la licencia, la fecha de vencimiento, el avance, los trabajos pendientes y el plazo solicitado con su justificación. La resolución precisará el alcance y la nueva fecha conforme al régimen aplicable. La persona que pretenda sustituir al titular acreditará la transmisión o legitimación y relacionará las condiciones, cesiones, obras y garantías pendientes. La autoridad municipal competente resolverá cualquier sustitución de garantía antes de liberar la anterior.

Artículo 54. Comprobación de condiciones

La autoridad municipal competente utilizará la relación de condiciones de la resolución para registrar el fundamento, el plano, la persona responsable, la etapa de cumplimiento, la evidencia y el resultado de cada comprobación. Las verificaciones distinguirán las obligaciones previas al inicio de la obra, durante su ejecución y anteriores al funcionamiento. La autoridad resolverá las solicitudes de modificación o cumplimiento conforme a su competencia y tendrá por cumplida una condición sólo cuando verifique la evidencia correspondiente.

La modificación de una condición indicará causa y equivalencia de la solución y requerirá el acto de la autoridad competente. La conclusión distinguirá las condiciones cumplidas, no acreditadas e incumplidas y explicará la evidencia decisiva. La conformidad de una etapa comprenderá únicamente las obras y servicios incluidos en la verificación.

En las condiciones de compatibilidad, mitigación y riesgo, el registro identificará el plano y la versión del proyecto a los que correspondan y la etapa u ocupación que dependa de su cumplimiento. La comprobación se incorporará al expediente vinculado con Construcciones, reutilizando las pruebas y verificaciones válidas. Antes de autorizar la etapa o utilización correspondiente, la autoridad comprobará las condiciones previas exigibles dentro del alcance de su acto; las condiciones permanentes conservarán su seguimiento.

Artículo 55. Uso de suelo y de edificación

La licencia de uso de suelo autorizará el aprovechamiento territorial del predio según el programa y el proyecto evaluados. La licencia de uso de edificación se referirá al inmueble y a la actividad y acreditará sus condiciones de utilización conforme a la LAHOTDU de Nuevo León. La autoridad municipal competente responderá cada solicitud en un máximo de diez días hábiles, conforme al artículo 309 de la LAHOTDU de Nuevo León.

Ambas licencias compartirán en el expediente la ubicación, el uso, las superficies, las unidades y la versión del proyecto. Para pasar a construcción, la autoridad identificará los actos urbanísticos exigibles y los parámetros aprobados; para la licencia de uso de edificación, cotejará los antecedentes y las condiciones materiales que correspondan. La autoridad examinará todo cambio de intensidad o actividad para determinar el acto urbanístico necesario.

La licencia de construcción identificará los trabajos y las condiciones técnicas. La persona solicitante gestionará las autorizaciones sectoriales de funcionamiento según su objeto, y la autoridad reutilizará la información válida ya presentada y dejará constancia de las comprobaciones propias de cada acto.

Al revisar la licencia de uso de edificación, la Dirección aplicará el filtro de movilidad del artículo 32 conforme al artículo 198 de la LAHOTDU de Nuevo León. El umbral de uso de suelo no sustituirá los supuestos de esa licencia; el estudio válido y sus actualizaciones se conservarán en el mismo expediente.

Artículo 56. Procedimiento SARE

La vía del Sistema de Apertura Rápida de Empresas (SARE) se aplicará a las actividades del catálogo municipal de bajo riesgo y a las condiciones territoriales y de edificación formalmente aprobadas. La autoridad municipal competente identificará el giro, la clave, la zona, la superficie, los requisitos y la autoridad facultada para resolver, y pondrá el catálogo y la ficha del trámite a disposición de la persona solicitante.

La Dirección de Control Urbano conservará la solicitud, el folio, los documentos, la fecha de integración, la resolución y la notificación. Cuando el acto sea licencia de uso de suelo o de edificación, la autoridad responderá en un máximo de diez días hábiles conforme al artículo 309 de la LAHOTDU de Nuevo León, salvo un plazo municipal menor válidamente aprobado para la vía SARE. Los demás actos conservarán su término específico.

Si la solicitud no es elegible, la autoridad comunicará la causa a la persona solicitante y la encauzará al trámite ordinario, conservando los documentos útiles y explicando el cómputo que corresponda. Las obras, las actividades fuera del catálogo y los usos incompatibles se tramitarán por sus procedimientos propios.

Artículo 57. Alineamiento y número oficial

La constancia de alineamiento y número oficial identificará predio, frente, vialidad, restricciones, referencia de plano y número asignado conforme a los registros competentes. Cuando haya varios frentes, precisará el acceso al que corresponda cada dato. El expediente de construcción utilizará esa información mientras la constancia conserve validez, con una sola determinación exigible sobre el mismo alineamiento.

La autoridad que corrija errores materiales conservará la asignación anterior, su causa y su fecha para relacionarla con licencias y servicios. Los límites de propiedad y las afectaciones viales se tramitarán por el procedimiento aplicable. La creación de un nuevo lote requerirá la autorización de la modificación predial conforme al artículo 61.

Artículo 58. Cambios de usos y lineamientos

La persona solicitante precisará en su solicitud la autorización antecedente y la modificación pretendida, con sus efectos sobre parámetros, servicios y entorno. La autoridad municipal competente distinguirá los cambios admisibles dentro del programa de los que requieren modificarlo.

Cuando el cambio requiera modificar el programa, se seguirá el procedimiento de planeación a que se refiere la fracción III del artículo 4, con la consulta, aprobación y publicación exigibles. Queda prohibido otorgar la licencia mediante una excepción individual.

La autoridad identificará si la solicitud corrige un error material de representación o pretende alterar el contenido autorizado. La corrección material señalará el error, la evidencia que lo acredita y el documento rectificado, conservando el acto y sus determinaciones. Cuando cambien uso, intensidad, superficie, alineamiento o condiciones de la autorización, se resolverá la modificación por la vía correspondiente, con identificación expresa de lo que se sustituye y de lo que continúa vigente.

En la conversión de oficinas, comercios u otros inmuebles a vivienda o alojamiento, la persona solicitante identificará en los documentos del proyecto el uso autorizado y el propuesto, las unidades y superficies antes y después de la intervención y sus efectos sobre los servicios y accesos. La Dirección de Control Urbano utilizará esa comparación en el expediente y comunicará a la unidad revisora de construcción los parámetros urbanos aplicables. La revisión técnica se realizará conforme al Reglamento de construcciones, trámites y seguridad estructural del municipio de General Escobedo, Nuevo León, reutilizando planos y antecedentes; la licencia de uso no autorizará por sí sola las obras.

Artículo 59. Autorización del fraccionamiento

La solicitud identificará modalidad, inmueble, lotificación, vialidades, cesiones, infraestructura y etapas. La autoridad municipal competente distinguirá en el expediente las actuaciones de factibilidad o lineamientos, aprobación urbanística, rasantes, proyecto ejecutivo y autorización de obras, comercialización y recepción que correspondan al procedimiento legal.

Cada resolución indicará su objeto, los planos y obligaciones comprendidos y el acto posterior que requiera. La revisión observará el artículo 10 respecto de las disposiciones cuya aplicación al Municipio haya quedado excluida.

La persona solicitante identificará con el mismo predio y proyecto todas las etapas. Las modificaciones que afecten lotificación, servicios o condiciones ya autorizadas se tramitarán ante la autoridad municipal competente, que las reflejará en los documentos técnicos relacionados.

El expediente por etapas identificará para cada acto su objeto, los requisitos y antecedentes aprovechables, la autoridad facultada, el término y hecho inicial del cómputo, la salida y sus efectos, con su fundamento. Distinguirá las etapas que puedan tramitarse conjuntamente conforme al artículo 47 de las que dependan de una autorización previa, y relacionará cada plano y modificación con los actos afectados.

Artículo 60. Coordinación con el régimen de propiedad

La documentación urbanística distinguirá unidades privativas, bienes comunes, accesos y obras de servicio.

Los acuerdos de asamblea, la escritura, la inscripción y los derechos de los condóminos se regirán por la legislación civil y registral, conforme a la fracción IV del artículo 4. La persona solicitante coordinará estos actos con las autorizaciones urbanísticas exigibles.

Artículo 61. Modificaciones prediales

Los planos de subdivisión, fusión, relotificación o parcelación identificarán situación actual y resultante, superficies, accesos y restricciones. La autoridad municipal competente aplicará en la revisión los requisitos legalmente exigibles a cada modalidad y observará los efectos de la CC 20/2018 en los procedimientos afectados, conforme al artículo 10. La autorización sólo comprenderá aprovechamientos compatibles con los programas y con la infraestructura existente.

El cuadro de predios relacionará superficie, linderos, folio registral o antecedente y clave de origen con cada resultado. La autoridad comprobará el acceso jurídico de las fracciones, la continuidad de las servidumbres y la preservación de las áreas públicas y de las restricciones.

La resolución individualizará plano y operaciones autorizadas, así como los actos notariales, catastrales y registrales que procedan. La autoridad atenderá las diferencias detectadas antes de la inscripción como aclaración o modificación, según sus efectos. La lotificación aprobada sólo podrá variarse mediante la modificación predial autorizada.

La autoridad registrará la fecha en que se satisfagan los requisitos de la modalidad y el vencimiento del término de respuesta conforme al artículo 305, segundo párrafo, de la LAHOTDU de Nuevo León y al anexo B2. La resolución indicará la fecha de expedición y el vencimiento de la vigencia para inscripción ante el Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León. La autorización predial no sustituirá la licencia de uso o de construcción exigible para el aprovechamiento resultante.

Artículo 62. Obligaciones del desarrollo

La Dirección de Control Urbano integrará en el expediente una relación de las cesiones, garantías y obras exigibles a la modalidad. Cada obligación identificará fundamento, base y operación de cálculo, superficie u obra, etapa, persona obligada, beneficiario o receptor y acto que acredita su cumplimiento. Utilizará los planos y documentos ya incorporados, sin exigir a la persona solicitante otra relación que reproduzca esos datos.

La unidad facultada resolverá las solicitudes de sustitución o liberación con su fundamento específico y con la comprobación de las obligaciones amparadas. La equivalencia de valor no sustituirá la habilitación legal; tras una recepción parcial subsistirán las obligaciones de funcionamiento y las coberturas pendientes.

La resolución identificará lo cumplido, lo que subsiste y la constancia que lo acredita. Su ejecución se coordinará con la entrega prevista en el artículo 63, sin añadir una recepción independiente.

El control de garantías vinculará cada cobertura con la obligación y etapa amparadas, el monto y su cálculo, el instrumento, el beneficiario, la vigencia, las condiciones de reclamación y el acto de reducción o liberación. Una garantía que cubra varias obligaciones conservará identificable cada cobertura; la recepción o liberación de una etapa no extinguirá las obligaciones remanentes. Las constancias se incorporarán al expediente existente y se reutilizarán en la recepción del artículo 63.

Artículo 63. Entrega y coordinación técnica

La autoridad municipal competente distinguirá, en la supervisión, la conformidad técnica de obra, el cumplimiento urbanístico, la recepción por operadores y la incorporación patrimonial. Los informes identificarán etapa, obras y servicios, pruebas, planos finales y observaciones.

La autoridad comprobará en el expediente de entrega la evidencia de cada obligación, las garantías subsistentes y la atención de observaciones conforme al procedimiento aplicable. Reutilizará la verificación técnica y las pruebas válidas incorporadas conforme al Reglamento de construcciones, trámites y seguridad estructural del municipio de General Escobedo, Nuevo León, identificando etapa y alcance; la repetición de esas comprobaciones en la recepción urbanística requerirá causa técnica o jurídica fundada.

En fraccionamientos, la autoridad identificará la constancia de terminación de obras y la constancia de municipalización y documentará sus efectos conforme a los artículos 3, fracción XV, 286, fracciones VII y VIII, y 287, fracción V, de la LAHOTDU de Nuevo León. La separación de documentos no permitirá diferir un efecto que la ley atribuya a la constancia o al acta correspondiente, ni añadir una aprobación sin fundamento. La terminación de edificios y la aceptación de una red por su operador conservarán su alcance propio.

El inventario de entrega identificará cada vialidad, área de cesión, tramo de red y equipo con superficie o longitud, plano final, titularidad y responsable de operación. La persona solicitante identificará por folio y versión las pruebas, constancias de operadores y datos de defectos, correcciones y garantías que ya consten válidamente en el expediente, y aportará sólo la información faltante legalmente exigible.

La recepción parcial sólo comprenderá bienes y servicios que puedan funcionar con sus conexiones indispensables. El acta identificará el alcance técnico, patrimonial y de prestación de servicios, el acto que produce cada efecto y su fecha conforme a la ley. La autoridad lo comunicará a las unidades y operadores para identificar al responsable de conservación de cada red.

Artículo 64. Procedencia de la regularización

La Secretaría de Desarrollo Urbano tramitará la intervención municipal en la regularización de asentamientos humanos dentro de las atribuciones del artículo 52, apartado A, fracción XV, del Reglamento Interior municipal y de los supuestos habilitados por la LAHOTDU de Nuevo León.

El expediente identificará el polígono, el régimen de propiedad, la actuación urbanística solicitada, el programa aplicable, los riesgos, las restricciones y las condiciones de infraestructura. La Dirección de Control Urbano distinguirá las obras y usos susceptibles de autorización de los actos de titulación, transmisión o reconocimiento de derechos que correspondan a otras autoridades.

La regularización urbanística no modificará por sí misma los programas ni habilitará ocupaciones incompatibles o expuestas a riesgos no mitigables. Cuando se requiera modificar un programa, se seguirá previamente su procedimiento. Las medidas de protección y control conservarán su trámite y garantías.

La resolución municipal tendrá el alcance del artículo 66. Los antecedentes civiles, agrarios y registrales se remitirán a la instancia competente sin atribuir a la resolución urbanística efectos de título de propiedad.

Artículo 65. Coordinación catastral y registral

La autoridad municipal competente relacionará en el expediente de regularización la ocupación, los antecedentes de propiedad, el plano, el catastro y el registro. Las autoridades que intervengan identificarán las discrepancias y las actuaciones necesarias según el régimen del suelo. La persona interesada tramitará los actos sobre suelo agrario y los derechos de terceros ante las instancias competentes.

La relación de concordancia identificará folio registral, clave catastral, titular o promovente, geometría y plano de regularización, con fuente y fecha. La autoridad municipal competente documentará por separado las diferencias de identidad, superficie y linderos y las remitirá al procedimiento que corresponda. Los registros conservarán la resolución que motive la actualización y el antecedente sustituido.

Artículo 66. Resolución de regularización

La resolución de la Secretaría de Desarrollo Urbano identificará el polígono y los inmuebles comprendidos, el supuesto legal, el programa aplicado y los usos u obras objeto de decisión. Expresará por separado las actuaciones autorizadas, las no autorizadas y sus razones.

Las condiciones de infraestructura y seguridad señalarán obligación, responsable, etapa y forma de acreditación, y se comprobarán conforme al artículo 54. La resolución precisará los actos adicionales exigibles y el régimen de seguimiento, notificación y defensa.

El acto municipal resolverá exclusivamente la materia urbanística de su competencia. La constitución, transmisión o reconocimiento de derechos de propiedad y su inscripción se sujetarán a sus procedimientos civiles, agrarios y registrales. Las nuevas divisiones, obras o cambios de aprovechamiento no comprendidos en la resolución requerirán la autorización que corresponda.

Artículo 67. Instrumentos de gestión

La autoridad municipal competente sólo aplicará un instrumento de actuación dentro de la habilitación de la LAHOTDU de Nuevo León y del programa correspondiente. La propuesta identificará territorio, finalidad, participantes, obligaciones y mecanismo de cumplimiento. La autoridad registrará los resultados de los acuerdos para evaluar la consecución de los objetivos urbanos.

Antes de someter el instrumento a aprobación, la Secretaría de Desarrollo Urbano integrará una memoria con su habilitación, delimitación, objetivos, actuaciones, responsables, calendario y forma de evaluación. Identificará las autorizaciones y acuerdos necesarios y justificará las aportaciones y obligaciones conforme a la legislación aplicable. La aprobación del instrumento no sustituirá esos actos ni modificará por sí misma el programa territorial.

Artículo 68. Contenido y seguimiento de convenios

Los convenios contendrán:

I. Objeto y ámbito territorial;

II. Atribuciones de las partes y aportaciones comprometidas;

III. Responsables de ejecución;

IV. Información que intercambiarán las partes, y

V. Mecanismos de seguimiento.

Los compromisos presupuestarios requerirán las autorizaciones correspondientes. Las partes harán constar por escrito las modificaciones del convenio. El convenio preverá, para su terminación, la custodia de los expedientes y la continuidad de los servicios, y subsistirán las obligaciones previamente exigibles.

La unidad promovente identificará en el expediente la atribución de quien aprueba, suscribe y ejecuta el convenio y anexará los acuerdos y autorizaciones presupuestarias o patrimoniales exigibles. El seguimiento relacionará cada compromiso con su responsable, plazo y evidencia de cumplimiento; las modificaciones que afecten aportaciones, bienes o competencias requerirán las autorizaciones correspondientes.

Artículo 69. Financiamiento y estímulos

Las asociaciones y los mecanismos de financiamiento identificarán las aportaciones, el destino, la distribución de obligaciones y la competencia para aprobarlos. Los incentivos fiscales se sujetarán a la legislación hacendaria; los urbanísticos requerirán habilitación expresa.

Queda prohibido crear cobros o transferencias de aprovechamiento mediante convenios particulares y condicionar una autorización reglada a contribuciones voluntarias.

Artículo 70. Registro y trazabilidad

El registro municipal relacionará cada resolución con el inmueble, el titular, la modalidad, los planos, las condiciones, las modificaciones y su estado de cumplimiento. Las actualizaciones conservarán identificables los antecedentes.

La autoridad municipal competente distinguirá en la consulta pública los datos abiertos de los protegidos. La inscripción administrativa tendrá efectos de control y publicidad en su ámbito.

Cada asiento conservará órgano emisor, folio, fecha, firma o medio de autenticidad y vínculo con los documentos aprobados. La modificación de un asiento identificará el asiento anterior y el acto que la sustenta y conservará la secuencia. Las copias de consulta señalarán fuente y fecha, y la autoridad municipal competente canalizará para su aclaración las diferencias con el original. El registro conservará las resoluciones y sus planos como una misma versión documental.

Artículo 71. Custodia de anexos

El catálogo municipal identificará denominación, ámbito, aprobación, publicación, inscripción cuando sea exigible, fecha de efectos y carácter normativo o auxiliar de cada documento. Presentará juntos el texto, la cartografía y la matriz de una misma versión, con la publicación que les dé eficacia. Las reproducciones auxiliares indicarán su carácter y el documento oficial de origen.

La unidad custodiante conservará los archivos, su identificación de integridad, fecha, responsable y antecedentes utilizados en cada resolución. Al sustituir una copia de consulta, registrará la fecha, el motivo y la fuente y conservará la versión anterior.

La unidad custodiante registrará las diferencias con el documento aprobado o publicado y las canalizará para su aclaración, preservando la evidencia de las resoluciones emitidas.

Artículo 72. Actualización normativa

Las modificaciones de este Reglamento y de sus anexos vinculantes seguirán el procedimiento exigible de elaboración, participación, aprobación y publicación. El expediente de modificación explicará el problema, el fundamento, los cambios propuestos y sus efectos sobre trámites y proyectos.

La autoridad municipal competente conservará las versiones previas de este Reglamento y de sus anexos, con sus fechas de aplicación, para resolver los asuntos sujetos a regímenes anteriores.

La Secretaría de Desarrollo Urbano preparará un cuadro de disposiciones que se incorporan, modifican o sustituyen y separará los cambios reglamentarios de los que requieran modificar un programa. La actualización de un formato o visor no sustituirá la aprobación y publicación de una norma o anexo vinculante. La versión difundida identificará su acto de aprobación, publicación y fecha de efectos.

Artículo 73. Orden e identificación del personal

La autoridad municipal competente practicará las visitas dentro del ámbito del acto y de las atribuciones que le confiera la LAHOTDU de Nuevo León. Las ordinarias se realizarán en días y horas hábiles y las extraordinarias en cualquier tiempo, conforme al artículo 392 de la LAHOTDU de Nuevo León.

La orden escrita será emitida por la Secretaría de Desarrollo Urbano en los términos del artículo 5 y del artículo 393 de la LAHOTDU de Nuevo León, y llevará firma autógrafa de la persona titular o de quien tenga facultad de firma acreditada e identificará lugar o zona, objeto, alcance, disposiciones legales que la fundamentan y, en su caso, personal técnico de apoyo. Precisará las obras, usos, parámetros u obligaciones que se verificarán y la autorización relacionada, cuando exista.

Al iniciar la diligencia, el personal de inspección exhibirá su credencial vigente con fotografía y la orden expresa, y dejará copia de esta última al propietario, responsable, encargado u ocupante que atienda la visita. Las personas obligadas permitirán el acceso y facilitarán la información comprendida en los artículos 394 y 399, fracción III, de la LAHOTDU de Nuevo León. La visita se limitará al objeto y alcance de la orden y observará las formalidades exigibles para acceder al inmueble.

El personal de inspección documentará la diligencia en presencia de dos testigos propuestos por la persona que la atienda; si ésta se niega a proponerlos, los designará quien practique la visita. El personal comunicará a la autoridad competente los hechos ajenos al objeto de la orden. La intervención urgente por riesgo se fundará en su régimen específico.

Artículo 74. Acta y observaciones de la visita

El acta circunstanciada, conforme al artículo 396 de la LAHOTDU de Nuevo León, identificará:

I. El nombre, denominación o razón social de la persona visitada;

II. La hora y fecha de inicio y conclusión;

III. El domicilio y la ubicación;

IV. El número y fecha del oficio de comisión;

V. El nombre y cargo de quien atienda la diligencia;

VI. El nombre y domicilio de los testigos;

VII. Los actos, hechos u omisiones constatados;

VIII. La declaración que desee formular la persona visitada, y

IX. El nombre y firma de quienes intervengan y quieran hacerlo.

Los documentos, fotografías y mediciones anexos al acta identificarán fecha, lugar y relación con el hallazgo. El acta distinguirá los hechos observados, los documentos exhibidos y las manifestaciones, y relacionará la irregularidad con el elemento examinado y la disposición presuntamente incumplida.

El personal de inspección entregará copia del acta a la persona con quien se entienda la diligencia, aun cuando ésta se niegue a firmar. La negativa se asentará en el acta. La diligencia y el documento conservarán su validez, en los términos del artículo 395 de la LAHOTDU de Nuevo León; la negativa tampoco se interpretará como aceptación de los hechos. La persona visitada podrá formular observaciones en la propia diligencia.

Si el acta revela riesgo para personas o bienes, la autoridad municipal competente tramitará las medidas de seguridad y el procedimiento administrativo procedentes.

En el supuesto del artículo 397 de la LAHOTDU de Nuevo León, cuando del acta no aparezcan elementos de infracción pero sí una irregularidad, la autoridad notificará personalmente o por correo certificado con acuse el requerimiento fundado de medidas correctivas de urgente aplicación. La autoridad concederá diez días hábiles, contados desde que surta efectos la notificación, para que la persona interesada manifieste por escrito lo que a su derecho convenga. Queda prohibido extender este plazo por analogía a procedimientos con reglas distintas.

Oída la persona interesada y desahogadas sus pruebas conforme a ese procedimiento, la autoridad dictará la resolución dentro de los quince días hábiles siguientes y la notificará personalmente o por correo certificado, en los términos del artículo 398 de la LAHOTDU de Nuevo León. La resolución distinguirá las correcciones, el plazo de cumplimiento y las sanciones que tengan fundamento propio.

Artículo 75. Seguridad y duración legal

La interrupción inmediata de trabajos prevista en el artículo 368, fracción I, de la LAHOTDU de Nuevo León tendrá una duración máxima de cinco días hábiles conforme al artículo 367 de la LAHOTDU de Nuevo León. El acto registrará la fecha de inicio y la de vencimiento, y la autoridad municipal competente realizará las verificaciones necesarias dentro de ese periodo. La autoridad atenderá los efectos de la CC 20/2018 sobre la ratificación judicial conforme al artículo 10, sin ampliar el plazo de la medida.

Antes del vencimiento, la autoridad resolverá el levantamiento o la actuación posterior que cuente con fundamento y procedimiento propios. Queda prohibido encadenar órdenes idénticas para mantener indefinidamente la misma medida. Las actuaciones urgentes de otra materia se regirán por sus propios presupuestos, autoridad y límites.

Artículo 76. Determinación de medidas de seguridad

La autoridad municipal competente fundamentará la medida en las disposiciones aplicables, motivará su imposición en los hechos que acrediten el supuesto legal y precisará el inmueble, los trabajos o áreas afectados, su alcance, duración legal y condiciones de revisión.

La autoridad documentará la urgencia. La medida tendrá carácter preventivo, conforme al artículo 367 de la LAHOTDU de Nuevo León.

El informe relacionará la evidencia con la causa invocada y justificará la idoneidad y alcance de la medida. La orden distinguirá las obras suspendidas de los trabajos indispensables para corregir la causa, con sus condiciones de acceso y seguridad. La autoridad dejará constancia de la fecha, el personal, la señalización y las actuaciones realizadas en la ejecución. La revisión de la interrupción inmediata se sujetará al artículo 75, cuyo plazo no se aplicará a las demás medidas.

Cuando la interrupción de trabajos se funde en la falta del permiso correspondiente conforme al artículo 368, fracción I, de la LAHOTDU de Nuevo León, la autoridad identificará los trabajos en ejecución, la disposición que exige el permiso y la comprobación de su ausencia en el expediente y los registros disponibles. Cuando se funde en riesgo, documentará el peligro, las personas o bienes expuestos y el sustento técnico. La falta de permiso no requerirá acreditar además un peligro para actualizar ese supuesto, ni autorizará por sí sola una clausura indefinida o una sanción sin procedimiento. La autoridad aplicará a la interrupción su límite de cinco días hábiles y el régimen del artículo 10 de este Reglamento.

Artículo 77. Revisión y levantamiento

La autoridad municipal competente contrastará la evidencia de corrección con las causas de la medida y practicará la verificación que corresponda. La resolución identificará las causas atendidas, las que subsistan y las áreas o actividades comprendidas en el levantamiento o modificación.

La revisión observará el artículo 75 y las formalidades de notificación y ejecución aplicables. La autoridad mantendrá la restricción únicamente mientras subsistan las causas de la medida y sólo condicionará su levantamiento al pago de una multa cuando exista fundamento específico para ello.

Artículo 78. Valoración de los resultados de inspección

La Dirección de Inspección y Vigilancia remitirá el acta de inspección y sus anexos al área competente para valorar si procede corrección, medida de seguridad o inicio sancionador. El acta identificará predio, actividad, autorización examinada, hechos constatados, fotografías o mediciones y la disposición que pudiera resultar incumplida.

La revisión jurídica distinguirá, conforme al artículo 397 de la LAHOTDU de Nuevo León, las discrepancias subsanables de los hechos que actualicen una infracción legal. La comunicación a la persona titular señalará la actuación procedente y conservará la evidencia original, y la autoridad registrará la subsanación sin alterar el acta. La autoridad motivará cada medida urgente en el supuesto legal acreditado y observará los requisitos de urgencia, alcance, duración y revisión que le correspondan, conforme a los artículo 75 y artículo 76.

Artículo 79. Inicio y tramitación del procedimiento sancionador

La autoridad facultada para iniciar el procedimiento conforme a la organización municipal notificará a la persona presuntamente responsable los hechos, su fecha y ubicación, la obligación incumplida, el precepto que establece la infracción y la sanción legalmente posible. Identificará su competencia y pondrá a disposición el acta y las pruebas de la imputación. La responsabilidad se determinará por la intervención y el deber de cada persona, conforme a los artículos 371, 372 y 383 de la LAHOTDU de Nuevo León.

El procedimiento comprenderá:

I. Acceso al expediente, notificación de la imputación y señalamiento del plazo y medio para ofrecer pruebas y formular alegatos, con cita de la disposición que establece ese término;

II. Admisión y desahogo de las pruebas relacionadas con los hechos, mediante acuerdos que expliquen la aceptación o el rechazo, y audiencia previa a la sanción conforme al artículo 377 de la LAHOTDU de Nuevo León, y

III. Valoración de las pruebas y defensas y resolución de cada imputación por la autoridad facultada para sancionar.

Cuando se siga el procedimiento derivado de inspección de los artículos 397 y 398 de la LAHOTDU de Nuevo León, se observarán sus supuestos y plazos: el término de diez días hábiles del artículo 397 se aplicará al requerimiento que ese precepto regula; una vez oído el presunto infractor y desahogadas las pruebas, la resolución se dictará dentro de los quince días hábiles siguientes conforme al artículo 398. El acuerdo asentará el cómputo aplicable; los plazos de corrección de la obra y de defensa se identificarán por separado.

Las imputaciones corresponderán a uso del suelo y las acciones urbanísticas, conforme al anexo C. Si los hechos también se examinan bajo el otro reglamento, las unidades compartirán la evidencia e identificarán las imputaciones y resoluciones existentes antes de sancionar. Cada actuación conservará su autoridad y fundamento; el mismo hecho respecto de la misma persona y con el mismo fundamento se sancionará una sola vez. Las medidas urgentes se tramitarán por su régimen propio; la audiencia sancionadora conservará su exigibilidad.

Artículo 80. Resolución y ejecución de sanciones

La resolución expresará por cada imputación los hechos acreditados, las pruebas y defensas valoradas, la obligación y el precepto infringidos, el sujeto responsable y la consecuencia procedente. La autoridad firmante identificará la disposición que le permite resolver. La conducta se relacionará con el anexo C; éste no crea infracciones ni facultades adicionales.

Para graduar la multa, la autoridad motivará la capacidad económica de la persona infractora, la gravedad de la infracción y las circunstancias particulares del caso conforme al artículo 374 de la LAHOTDU de Nuevo León. Explicará el monto elegido dentro del rango legal, la unidad aplicable, su valor y fecha y la operación de cálculo. El daño, el riesgo o el beneficio se valorarán cuando sean pertinentes a esas circunstancias, con evidencia en el expediente.

La reincidencia se acreditará con la resolución sancionadora anterior y los hechos que actualicen el supuesto legal; se aplicará la regla del artículo 374 cuando corresponda. La persistencia en acciones infractoras se examinará por su supuesto propio del artículo 383, fracción III, inciso a), y la resolución justificará el tratamiento de ambos para evitar duplicar el mismo agravamiento. Se comprobará también la prescripción conforme al artículo 374.

La resolución diferenciará multas, otras sanciones, medidas de seguridad y obligaciones de corrección. Precisará el alcance y plazo de cada obligación, la vía y plazo de defensa y las condiciones de ejecución. La acumulación de consecuencias requerirá fundamento y motivación por cada infracción; no se impondrá automáticamente por su inclusión en el anexo.

Una vez notificada y exigible la resolución, el órgano facultado ejecutará la consecuencia y documentará su cumplimiento, respetando las suspensiones administrativas o judiciales. Para las multas de la LAHOTDU de Nuevo León, la resolución señalará el plazo máximo de pago de quince días contados a partir de la notificación que prevé su artículo 379, la oficina receptora y la vía fiscal aplicable. El pago no sustituirá la corrección ni prolongará una medida de seguridad.

Artículo 81. Recepción y seguimiento de denuncias

La unidad receptora de la Secretaría de Desarrollo Urbano registrará la denuncia con folio, fecha, hechos, ubicación y documentos disponibles. Identificará la materia y turnará el expediente a la unidad facultada para investigar; conservará el acuse de remisión y comunicará a quien denuncie el nombre de la unidad a la que se turnó el asunto y su referencia de seguimiento, por el medio legalmente procedente. La unidad recibirá la denuncia aunque los hechos carezcan de calificación jurídica.

La infracción se acreditará en el procedimiento sancionador previsto en el artículo 79. La autoridad verificará los hechos denunciados conforme al procedimiento de inspección de este Título, y el ingreso a un inmueble requerirá la orden a que se refiere el artículo 73.

La unidad encargada del seguimiento distinguirá los hechos denunciados de los comprobados y registrará las actuaciones y la determinación final. Si los mismos hechos afectan uso de suelo y construcción, vinculará los expedientes y compartirá la evidencia, conservando la competencia de cada actuación. La respuesta informará lo legalmente comunicable y protegerá los datos personales; la denuncia no acreditará por sí sola una infracción.

Artículo 82. Revisión y tutela jurisdiccional

Las personas afectadas por resoluciones administrativas dispondrán de los medios de defensa del artículo 404 de la LAHOTDU de Nuevo León, cuando ese régimen sea aplicable al acto. La notificación identificará la vía, el órgano ante el que se presenta, el competente para resolver y el plazo legal de interposición, conforme al artículo 85.

La autoridad emisora recibirá el escrito y los anexos, expedirá acuse con fecha y relación de documentos y los remitirá íntegros, junto con el expediente del acto, al superior jerárquico competente. Conservará constancia de la remisión y del órgano receptor, sin exigir otro juego de los documentos que ya obren en el expediente. Los requisitos del escrito, la prevención y sus efectos se regirán por el artículo 404 de la LAHOTDU de Nuevo León.

La unidad receptora pondrá a disposición de la persona recurrente la información vigente sobre presentación y seguimiento. Esa información no añadirá requisitos ni condicionará el acceso a los medios de defensa.

Artículo 83. Sustanciación del recurso

El órgano legalmente competente tramitará y resolverá el recurso conforme a los artículos 405 a 419 de la LAHOTDU de Nuevo León. El expediente de revisión conservará por separado el escrito y la remisión del expediente de origen, los acuerdos de admisión o terminación, la suspensión, las pruebas, las vistas y alegatos, la resolución y sus notificaciones, según las actuaciones que procedan.

El control de plazos identificará para cada actuación el precepto aplicable, el hecho inicial, la unidad de cómputo, las notificaciones y el vencimiento. La autoridad dejará constancia del acuerdo y de los efectos legales de la suspensión del artículo 405; la recepción del recurso no se tratará por sí sola como acuerdo que la conceda o deniegue.

El órgano resolutor comunicará la decisión a la unidad emisora con identificación del acto, sus efectos y las actuaciones de cumplimiento. La unidad obligada documentará el cumplimiento o la reposición ordenados dentro del término legal y los vinculará al expediente de origen. La corrección del artículo 418 se identificará como tal y no sustituirá la resolución del recurso.

Artículo 84. Queja por omisión de resolución

Ante la falta de resolución dentro del plazo del trámite, la persona afectada presentará el recurso de queja ante el superior inmediato del órgano omiso o, si la decisión corresponde al Ayuntamiento o al Gobernador del Estado, ante la propia autoridad, conforme al artículo 420 de la LAHOTDU de Nuevo León. El escrito identificará solicitud, documentos, prevención, cómputo y petición concreta.

La autoridad competente resolverá la queja dentro de treinta días hábiles, dictando el acuerdo pertinente o disponiendo que se expida la resolución omitida, conforme al artículo 421 de la LAHOTDU de Nuevo León. Si no notifica personalmente la respuesta dentro de ese término, el recurso se considerará resuelto favorablemente a la persona peticionaria en el objeto y los términos que establece ese artículo. El expediente conservará el escrito, el acuse y el cómputo para acreditar el supuesto y tramitar su efectividad.

La autoridad municipal competente distinguirá el silencio del trámite inicial, previsto en el artículo 401 de la LAHOTDU de Nuevo León, del silencio de la queja, e individualizará la petición, su efecto favorable y el acto cuya expedición se solicita. La sola interposición de la queja no legitima una obra contraria a las disposiciones aplicables.

Artículo 85. Determinación de vía

La autoridad municipal competente articulará la base de inconformidad del artículo 227, fracción IX, de la Ley de Gobierno Municipal del Estado de Nuevo León con el régimen especial de revisión urbana, según el acto impugnado. Identificará la vía procedente e informará de ella en la notificación. La revisión y la inconformidad no serán recursos consecutivos obligatorios, salvo que una disposición legal así lo establezca.

Disposiciones transitorias

Régimen transitorio

Primero. Publicación y entrada en vigor

Este Reglamento y sus anexos obligatorios entrarán en vigor en la fecha que determine el acuerdo de expedición, previa su publicación por los medios exigidos para las disposiciones municipales. El Municipio difundirá este Reglamento en la gaceta y en el portal municipal, con identificación de la publicación oficial y de la versión reproducida. El acuerdo de aprobación señalará los contenidos con aplicación diferida y su régimen durante la transición.

Segundo. Sustitución del reglamento anterior

Este Reglamento sustituirá las disposiciones del Reglamento de Zonificación y Usos de Suelo del Municipio de General Escobedo, Nuevo León, que se identifiquen expresamente en la relación de derogaciones aprobada y publicada con el acuerdo de expedición. Quedan fuera de la sustitución el Reglamento Interior municipal y el reglamento municipal de construcciones, salvo reformas expresas tramitadas por la vía competente.

La relación de sustituciones identificará también las matrices, claves, tablas y anexos del antecedente que se conservarán o trasladarán, con su fuente, ámbito, disposición sustituta e inicio de aplicación. La derogación parcial comprenderá las disposiciones expresamente enumeradas. Toda regla anterior que se conserve durante la transición se identificará por artículo o anexo, materia, ámbito y término de aplicación en esa misma relación aprobada y publicada. La subsistencia de reglas anteriores no se determinará por la sola falta de un dato en los nuevos formatos.

Tercero. Programas y determinaciones territoriales

Los programas de desarrollo urbano, los planes parciales, las matrices de compatibilidad y la cartografía conservarán su contenido a la entrada en vigor de este Reglamento y se aplicarán conforme a los actos y requisitos de eficacia que legalmente correspondan. El inventario de consulta identificará la versión, el ámbito, la publicación y los anexos de cada documento.

La autoridad municipal competente documentará las discrepancias entre planos, matrices o reproducciones y las resolverá conforme al procedimiento competente. Los límites y parámetros sólo se modificarán mediante el procedimiento específico de modificación del programa, conforme a la fracción III del artículo 4.

Cuarto. Solicitudes y actos anteriores

La autoridad municipal competente identificará, en cada solicitud pendiente, la fecha de ingreso, el objeto, el programa y el régimen temporal aplicables. Las licencias y autorizaciones anteriores conservarán los efectos reconocidos por su normativa y condiciones; este Reglamento no ampliará su vigencia ni convalidará actos irregulares. La modificación del uso, intensidad o configuración de un proyecto requerirá la evaluación legal que corresponda, aun cuando exista una autorización precedente.

Quinto. Continuidad de autoridades y archivos

El Municipio armonizará las referencias a unidades administrativas con la estructura y atribuciones del Reglamento Interior municipal aplicable. La unidad que transfiera archivos los documentará con folio, fundamento, estado del trámite y plazos pendientes. El Instituto Municipal de Planeación y las unidades de Desarrollo Urbano intervendrán conforme a los artículos 52 y 76 a 78 del Reglamento Interior municipal, y el otorgamiento de licencias corresponderá a las autoridades facultadas conforme al artículo 5.

Sexto. Coordinación con construcciones y urbanización

La autoridad municipal competente vinculará las determinaciones urbanísticas al expediente de licencia de construcción mediante la identificación del acto, predio, planos, vigencia y condiciones, y no exigirá repetir una misma determinación válida por el solo uso de otro sistema. Los cambios de proyecto que incidan en usos o parámetros requerirán la revisión que corresponda.

La autoridad incorporará las pruebas y actas técnicas de las obras de urbanización al procedimiento de recepción como evidencia de su cumplimiento, y la municipalización requerirá el acto de recepción correspondiente. La autoridad distinguirá la terminación de una edificación de la recepción de infraestructura y bienes de destino público.

Séptimo. Catálogos, formatos y procedimientos de control

Durante la implementación, la autoridad municipal competente conservará los acuses y canales legalmente habilitados. Los catálogos informativos señalarán el fundamento de los requisitos y la fuente de los parámetros. Los procedimientos de inspección, sanción y defensa se regirán por su régimen temporal y por las resoluciones jurisdiccionales aplicables. Los plazos en curso continuarán y las notificaciones exigibles se practicarán conforme a su régimen.

Consulta de los anexos separados

Anexo A. Ficha de consulta por predio.

Anexo B. Catálogo de requisitos, plazos y vigencias.

B1. Reglas comunes del procedimiento.

B2. Modalidades y documentos.

B3. Ficha desarrollada de licencia de uso de suelo.

Anexo C. Correspondencia de sanciones y medidas de seguridad.

C1. Control independiente de medidas de seguridad.

Anexo D. Matriz territorial de parámetros y fuentes.

D1. Correspondencia de programas.

D2. Parámetros base del Distrito Industrial y de Logística.

Anexos de aplicación

Anexo A. Ficha de consulta por predio

La Dirección de Control Urbano integrará la ficha del artículo 24 con los campos siguientes:

I. Identificación catastral, localización y geometría del predio, sistema de referencia de coordenadas y origen del levantamiento;

II. Programa o programas aplicables, acuerdo, publicación, inscripción exigible, ámbito y fecha de efectos;

III. Plano, escala, archivo y versión, página, código y título de la lámina, clave de zona y localizador de la matriz, con su fila, columna y notas;

IV. Actividad solicitada, clave del catálogo, fila y columna de zona, símbolo de compatibilidad, números y texto de las condicionantes aplicables, con su fuente;

V. Cuadro de determinaciones con una fila por parámetro: valor y unidad, supuesto, programa de origen, disposición o tabla, localizador y regla de cómputo;

VI. Superficie y frente mínimos, densidad, COS, CUS, CAAV, altura, remetimientos y restricciones que correspondan al predio; en densidad, estado del suelo, carácter bruto o neto, superficie base, conversión expresamente aplicable, operación y redondeo;

VII. Afectaciones, riesgos, movilidad y condiciones de infraestructura, con las opiniones sectoriales exigibles; cada condición identificará autoridad, responsable, etapa de cumplimiento, evidencia y resultado; las capas territoriales conservarán fuente, fecha, escala, incertidumbre y dictamen o permiso, cuando correspondan; en rutas de carga, la relación del acto vial o del supuesto que no lo requiera se integrará conforme al artículo 36;

VIII. Relación entre programas concurrentes conforme al artículo 18 y discrepancias tratadas conforme al artículo 21;

IX. Datos aportados y datos comprobados, documentos de soporte, fecha y persona responsable de la consulta, y

X. Carácter informativo o vínculo con la resolución, sus planos y la licencia de construcción, cuando corresponda.

La ficha será única por versión evaluada del proyecto. Sus actualizaciones conservarán la fecha y la versión anterior. Los datos que ya obren válidamente en el expediente se reutilizarán; los formatos auxiliares no crearán nuevas solicitudes ni requisitos. Los valores procederán de las disposiciones aplicables al Municipio y la documentación conservará una referencia recuperable a su fuente.

Anexo B. Catálogo de requisitos, plazos y vigencias

La unidad receptora utilizará este catálogo para identificar la modalidad y organizar el expediente. En su registro interno distinguirá: documentos que aporta la persona solicitante; antecedentes que consulta la propia autoridad; información obtenida por intercambio institucional, y comprobaciones técnicas de cada área. Un mismo documento podrá acreditar varios extremos si contiene la información y formalidades exigibles, que se localizarán por página, plano o apartado. Los controles internos no se convertirán en nuevos requisitos.

Los campos legales del catálogo conservan su fundamento y alcance. Una medida de simplificación que requiera acuerdo general, convenio o reforma se aplicará conforme al acto que la habilite y su fecha de efectos; la ficha informativa no lo sustituirá.

B1. Reglas comunes del procedimiento

B2. Modalidades y documentos

B3. Ficha desarrollada de licencia de uso de suelo

En cada expediente, el cotejo registrará documento presentado, fecha, versión, precepto que lo exige y resultado de revisión. Para plazo y vigencia registrará unidad de tiempo, hecho inicial, actuaciones que afecten el cómputo y fecha de vencimiento. Las condiciones sectoriales identificarán su supuesto; el catálogo no autoriza requisitos adicionales ni deja el término a elección de la autoridad.

Anexo C. Correspondencia de sanciones y medidas de seguridad

Este cuadro localiza las conductas de la materia de este Reglamento y su consecuencia legal. La imputación identificará la obligación concreta, autorización o parámetro incumplido y la evidencia. Los sujetos se determinarán conforme a los artículos 371, 372 y 383 de la LAHOTDU de Nuevo León, por su intervención y deber jurídico; la presencia de una persona en el expediente no acredita por sí sola su responsabilidad.

Se aplica la reserva del artículo 10 respecto de los efectos de la CC 20/2018 y las porciones legales aplicables. La resolución comprobará competencia, fecha del hecho, audiencia y graduación. Las consecuencias no pecuniarias conservarán su supuesto y procedimiento propios.

Las conductas que involucren ambos reglamentos se verificarán con evidencia compartida. La actuación sobre la licencia urbanística distinguirá la obligación de esta materia y remitirá la otra a la unidad competente, sin repetir la sanción del mismo hecho respecto de la misma persona y con el mismo fundamento.

C1. Control independiente de medidas de seguridad

Fundamento a individualizar: artículos 367 y 370 de la LAHOTDU de Nuevo León, dentro de las porciones aplicables conforme a la CC 20/2018; desarrollo en los artículo 75, artículo 76, artículo 77.

Anexo D. Matriz territorial de parámetros y fuentes

Los valores generales siguientes se aplicarán conforme al artículo 26 y a su ámbito territorial; no autorizan escoger entre programas por conveniencia.

D1. Correspondencia de programas

D2. Parámetros base del Distrito Industrial y de Logística

La matriz siguiente localiza determinaciones del cuadro 57, apartado 4.3.3, del Programa Parcial del Distrito Industrial y de Logística del Municipio de General Escobedo, Nuevo León, publicado en el Periódico Oficial número 145, sección III, de 17 de noviembre de 2023, páginas 140 a 142. Las claves sólo se aplicarán dentro de su delimitación y a las actividades admitidas por la matriz de compatibilidad. La densidad base de la tabla reproduce la magnitud bruta del cuadro de origen, expresada en viviendas por hectárea; no constituye por sí sola una densidad neta para cualquier predio. Su aplicación o conversión se documentará conforme al artículo 25, una vez comprobados el estado del suelo y la regla del programa jurídicamente eficaz. El CUS es adimensional. El cómputo de superficies se sujetará al artículo 26, incluidas las exclusiones legales de cajones de estacionamiento y sus circulaciones, cualquiera que sea su nivel. La ficha distinguirá estas reglas de cómputo de los valores territoriales del programa.

Para estas filas, el cuadro 57 establece COS de 0.90 y CAAV de 0.10. La nota de uso mixto exige destinar al menos el cincuenta por ciento del área vendible del proyecto a habitación y el resto a la mezcla de comercio, servicios o equipamientos prevista en el programa. La ficha deberá identificar la superficie utilizada para comprobar esa proporción.

Los valores base no autorizan por sí solos el uso ni su extensión fuera de la zona. Los aprovechamientos optativos, incluido el CUS verde, requieren acreditar conjuntamente la habilitación, las condiciones territoriales y el régimen de aportaciones que legalmente corresponda; esta tabla no los concede ni crea cobros. La fila CR del corredor ripario no se utilizará para deducir un derecho de edificación: se aplicarán las restricciones del programa y del artículo 44.

La ficha A vinculará el predio con una fila por cada determinación aplicable. Cuando concurran instrumentos, explicará la relación entre sus ámbitos y reglas, conforme a los artículo 8, artículo 18, artículo 21. Si dos reproducciones difieren, se registrarán ambas fuentes y se resolverá la discrepancia por el procedimiento competente; no se creará un promedio ni se tomará automáticamente el mayor aprovechamiento.